Velmi bezpečné LTV (loan-to-value) je pod 70%. Při zadlužení 66% vůči hodnotě nemovitosti by nájem hned na začátku pokryl celou splátku hypotéky i při dnešní úrokové sazbě přes 4%.
💰 Pokud má investor dostatek hotovosti, může místo jedné nemovitosti koupit dvě až tři s bezpečnou hypotékou 50–70%. Dosáhne tím páky 3:1.
Z nájmu mu sice nezbývá nic jako pasivní příjem, ale ani nemusí pracovat na splácení dluhu. Navíc, pokud nemovitosti porostou, kapitálový výnos bude trojnásobný oproti koupi jedné nemovitosti za hotovost. Na rostoucím trhu to budou bezpečně uložené peníze s výnosem ve výši trojnásobku růstu cen nemovitostí. Na klesajícím trhu ho to příliš neohrozí.
🔥 Ale pozor:
Pokud nemáte hotovost a snažíte se ji naspořit, při současném rychlém růstu cen nemovitostí vám budou ceny pořád utíkat před nosem. Ceny například v ČR rostou o 10% i více ročně, což znamená, že než si naspoříte dostatek na bezpečné LTV, nemovitost už bude mnohem dražší.
⚠️ Na druhém konci spektra je agresivní investor, který si pořídí hypotéku s LTV kolem 90% (páka 10:1). Tedy potenciálně místo jedné rovnou 10 ks. Tento investor musí přesvědčit banku o své schopnosti splácet a počítá s tím, že nájem nepokryje splátky, které bude muset doplácet sám. Kapitálový výnos může být až 10× vyšší, ale běžný cash flow je záporný. Musí tedy nadále aktivně pracovat na tom, aby měl každý měsíc z čeho doplatit rozdíl mezi nájmem a splátkou.
📊 Shrnutí:
Zadlužení pod 66% přináší pravidelný „pasivní“ příjem + nemovitost roste na hodnotě. Nad touto hodnotou je pravidelný příjem záporný, ale papírová hodnota nemovitosti také roste.
Při pozitivním vývoji trhu se částka, kterou musím nemovitost dotovat, postupně snižuje. Při negativním vývoji trhu či výpadku příjmu platí, že čím vyšší LTV mám, tím větší problém ve splácení mi může vzniknout.
🚀 Vyšší páka přináší větší potenciální výnos i větší rizika.
📈 Rychlý růst cen zvyšuje potřebu vlastního kapitálu.
🛡️ Vždy plánujte i rezervu a strategii pro nejisté období.
💡 Jakou strategii máte vy? Jaké LTV považujete za bezpečné?
Jdete po růstu hodnoty s maximálním zadlužením nebo už máte dost a chcete spíše užívat pasivního příjmu z nájmu?
Podělte se o své názory a zkušenosti v komentářích na LinkedIn! 💬
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
