Japonsko jako „varovný příběh“ pro každého, kdo staví svůj realitní model na předpokladech:
📈 inflace bude 2–3% ročně,
💼 mzdy a nájmy každoročně porostou,
🏢 hodnota bytu dlouhodobě poroste,
💸 hypotéku bezpečně splatím z nájmů.
V Japonsku se stalo pravý opak, deflace nám ukazuje jiný svět, svět, kde:
📉 Ceny nemovitostí po bublině dlouhé roky klesaly nebo stagnovaly, takže i po mnoha letech držby byla tržní cena nemovitosti hluboko pod nákupní cenou z vrcholu bubliny.
📉 Nájmy nerostly, naopak mírně klesaly – protože velká část Japonců „nedostala přidáno“ celé dekády.
⚖️Hypotéka se bez růstu příjmů a nájmů mění z „páky“ na „závaží“.
Neznamená to, že Česko čeká japonský scénář. Ale znamená to, že každý seriózní investor by si měl ve svém Excelu nasimulovat i „japonský“ scénář. 🤔 A položit si jednoduchou otázku: přežije moje strategie 30 let i bez inflace?
Co si z Japonského příběhu odnést?
🔥 Růst není samozřejmost
Ani v bohaté a technologicky vyspělé zemi se růst cen nemovitostí, mezd a nájmů nemusí dostavit. Japonsko ukazuje, že i vyspělá ekonomika může uvíznout ve 20 letech deflace a stagnace.
🤑 Nájem je funkce mezd, ne cen bytů
Pokud se mzdy nehýbou, nájemníci prostě nejsou schopni platit vyšší nájem. V Japonsku se mnohaletá stagnace mezd promítla do dlouhodobě „zaseknutých“ nájmů, bez ohledu na to, jak by si to landlordi přáli.
🤕 Hypotéka může v deflaci problém
Při inflaci vám reálné splácení ve stále „lehčích“ korunách výrazně pomáhá. V deflaci je to opačně: reálná tíha každé splátky roste, ale nájem zůstává stejný nebo klesá.
🤷♂️Co by udělal takovýto vývoj s vaším nemovitostním portfoliem?
🛐Zvažujete různé scénáře nebo je vaše strategie jen víra v růst?
Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn! 💬
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
