Při koupi nebo prodeji bytu se setkáváte s termíny jako „podlahová plocha“ a „užitná plocha“, které mají zásadní dopad na hodnotu nemovitosti. I když se tyto pojmy často používají jako synonyma, jde o zcela odlišné metriky, které se počítají různě. Rozdíl u větších bytů je i několik metrů čtverečních, což při dnešních cenách realit představuje podstatné částky.
Zavedení Nového občanského zákoníku v lednu 2014 přineslo zásadní změny v tom, jak se plocha ve skutečnosti vypočítává.
Podlahová plocha
Podle nařízení vlády č. 366/2013, které vstoupilo v platnost s novým občanským zákoníkem od 1. ledna 2014, tvoří podlahovou plochu bytu v jednotce „půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce“
Užitná plocha
Užitná plocha vychází z evropského nařízení Komise ES č. 1503/2006 a reprezentuje skutečně využitelný prostor pro bydlení bez jakýchkoliv konstrukčních prvků.
Jak se počítala plocha před rokem 2014
Podle starého zákona o vlastnictví bytů se podlahová plocha bytu vypočítávala jednoduše: sečetly se jen plochy jednotlivých místností bez zahrnutí tloušťky příček.
Praktické důvody změny
Tato změna se zavedla proto, aby se eliminovaly problémy při změnách dispozice bytů. Pokud se dříve zbourala vnitřní příčka, která nebyla nosná, změnila by se „podlahová plocha“ (byť se fyzicky nic se stěnami nestalo, jen se přibylo volného prostoru). Podle nové metodiky příčky již počítáme, a jejich odstranění proto nemění podlahovou plochu.
Jak získat přesné údaje
Aby jste zjistili přesnou podlahovou plochu bytu zaznamenanou v katastru, musíte si stáhnout tzv. „Prohlášení vlastníka budovy o rozdělení domu na jednotky“.
Pokud prohlášení přímo odkazuje na NV 366/2013 Sb. nebo jednoznačně popisuje plochu „včetně svislých konstrukcí/příček“, jde o podlahovou plochu dle nové metodiky.
Praktický příklad
Prakticky podlahová plocha je vždy vyšší než užitná plocha. Rozdíl bývá větší u bytů s mnoha místnostmi a tedy více stěnami. Například u 100 m bytu 4+1 může být rozdíl i 4 až 6m². U bytu 1kk bude rozdíl minimální.
Jak se vypořádat s balkóny, sklepem či parkovacím stáním?
Lodžie, balkóny, terasy a předzahrádky, sklepy a parkovací stání jsou většinou dle prohlášení vlastníka společné části domu, které mají výlučné užívání jen jejich vlastníkem. Proto se primárně nezapočítávají do podlahové plochy bytu v jednotce.
Pro účely inzerce a porovnání cen se v realitní praxi někdy pracuje se „započitatelnou plochou“, kde se balkon/lodžie/terasa/sklep započítají částečně orientačně 30–50%. V inzerátu i ve smluvní dokumentaci by ale měla být tato plocha vždy uvedena zvlášť.
Na co si dát pozor
Pokud kupuji starší byt vymezený před platností NOZ, tak mohu získat pár metrů „zdarma“ navíc, protože v ploše nejsou započítané příčky. Naopak u novostavby developer dnes často uvádí jako marketingový tah chybně plochu balkónu do celkové plochy bytu, aby cena v přepočtu na m² vypadala menší.
Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn! 💬
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
