Český paradox
Nemovitosti v ČR jsou drahé pro Čechy vzhledem k příjmům, ale stále levnější než západní metropole, což činí české nemovitosti relativně atraktivními pro zahraniční kapitál, který srovnává spíš nominální ceny a regionální výnosy než lokální mzdovou úroveň.
Dva investoři, dvě reality
Pohled domácího investora
Pro domácího investora to dnes znamená, že cashflow z investice je záporné a investice stojí hlavně na dlouhodobém růstu hodnoty a daňové úspoře díky odpisům. Velká část investorů si do kalkulací promítá růst hodnoty a nájmu jako jistotu, protože je to jejich historická zkušenost. Výnosy jsou sice stlačené, ale poptávka po bydlení a kulturní preference dávají trhu velkou setrvačnost.
Pohled zahraničního investora
Z pohledu zahraničního investora je ČR malý, ale relativně stabilní trh v srdci EU, se silnou poptávkou po nájmech a chronickým nedostatkem dostupného bydlení. Ceny jsou nižší než v řadě západních metropolí. Rizikem je poměr cena/příjem obyvatelstva, který je extrémní, což limituje lokální kupní sílu a vytváří politický tlak na budoucí regulace a podporu dostupnosti bydlení. Dále je třeba počítat s měnovým rizikem, byrokracií a tím, že trh je hodně fragmentovaný mezi malé vlastníky, takže je těžké kupovat větší celky.
Co charakterizuje nemovitostní trh v ČR
Míra vlastnictví je v ČR dlouhodobě nadprůměrná: kolem 75% domácností žije ve vlastním bydlení, což je víc než průměr EU, kde je průměr 66%. Vysoký podíl vlastnického bydlení je typický pro post-komunistické země, kde privatizace bytového fondu pro mnoho domácností zafixovala představu, že vlastní byt je základ ekonomické jistoty.
Typickým investorem v ČR je fyzická osoba s několika byty, často financovanými hypotékou na bydlení. Institucionální nájemní fondy a velcí profesionální pronajímatelé mají na trhu stále mnohem menší roli než v západní Evropě či USA, ale jejich podíl postupně roste.
Ve srovnání se Západem je nominální cena českých nemovitostí nižší, ale vzhledem k příjmům patří ČR ke „špičce“ v nedostupnosti, takže domácí investor často pracuje s vysokou pákou (LTV) a horším měsíčním cashflow. Což přesto, že si to investoři v ČR nepřipouštějí zásadně zvyšuje riziko.
Pomalá povolovací řízení v ČR prohlubují nedostatek nové výstavby a posilují dlouhodobě růst cen.
V ČR je větší podíl vlastnického bydlení, tedy větší zájem bydlet co nejdříve ve vlastním a díky tomu i mnohem menší podíl dlouhodobých nájemníků; to snižuje stabilitu příjmů, riziko krátkodobé neobsazenosti.
Závěr
Český trh nemovitostí se přibližuje vyspělým západním trhům – nízké výnosy, vysoké ceny, silná poptávka. Dlouhodobý úspěch dnes vyžaduje velmi precizní výběr lokality, promyšlenou strategii a pečlivě zvolené financování.
Pro domácí investory je klíčové nepodlehnout iluzi, že historický růst cen je zárukou budoucnosti, a realisticky zhodnotit rizika spojená s vysokým zadlužením při nízkém nebo záporném cashflow.
Západní trend ukazuje: růst cen nemovitostí stlačuje čisté výnosy z nájmu. V řadě západoevropských měst už jsou dnes výnosy z nájmu vůči pořizovací ceně tak nízké, že to pro drobného investora nedává ekonomický smysl do nemovitosti investovat, hodnota nemovitosti kopíruje inflaci. Na trhu dominují institucionální investoři, kteří preferují stabilitu před výnosem a díky úsporám z rozsahu a dlouhodobým nájemním smlouvám dokáží dělat správu efektivně a tedy levněji.
Jaký vývoj očekáváte vy? Podělte se v komentáři na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
Zdroje:
