Délka fixace hypotéky určuje, jak rychle se změna úrokových sazeb vyhlašovaných centrální bankou projeví ve výši splátek domácností – a tím i v poptávce po nemovitostech a jejich cenách.
Země s převahou plovoucích variabilních sazeb hypoték reagují na změny úrokových sazeb vyhlášených centrální bankou téměř okamžitě, zatímco u zemí s dlouhými fixacemi je dopad malý.
ECB empiricky odhaduje, že zvýšení hypoteční sazby o 1 procentní bod vede k poklesu cen nemovitostí o cca 5% za dva roky – přičemž tento efekt je výrazně silnější v zemích s krátkými nebo variabilními sazbami.
V eurozóně dominují dvě základní struktury:
- FRM (Fixed Rate Mortgage) – sazba je fixována na předem sjednané období (1, 3, 5, 7, 10 nebo i více let); po uplynutí tohoto období se sazba přecení na tržní úroveň.
- ARM (Adjustable Rate Mortgage) – sazba se mění v krátkých intervalech (měsíčně nebo ročně) zpravidla navázána na EURIBOR nebo národní referenční sazbu.
Na jedné straně spektra máme Finsko kde skoro 100% plovoucích sazeb na druhé straně Francii, kde je délka fixace v průměru 20 let, tedy stejná jako délka hypotéky.
Vzestup sazeb ECB v letech 2022–2023 (ze záporných hodnot na 4,5% v krátkém čase) byl historicky nejrychlejším cyklem utahování v historii eurozóny. Dopady na nemovitostní trhy se dramaticky lišily právě podle struktury hypotečního portfolia.
Finsko: Okamžitý kolaps
Finsko je učebnicovým příkladem nebezpečí jednostranné závislosti na variabilních sazbách. Prakticky veškeré finské hypotéky jsou napojeny na EURIBOR (nejčastěji 12měsíční), takže po zvýšení sazeb ECB vzrostly měsíční splátky domácnostem téměř okamžitě. Výsledkem bylo:
- Největší propad cen nemovitostí od recese počátku 90. let (-10 až -12% od vrcholu)
- Recese celé ekonomiky v roce 2023
- Vlna bankrotů developerů – více než za globální finanční krizi 2008
- Počet zahájených bytů poklesl na nejnižší úroveň v moderní historii Finska
Méně kupujících + více prodávajících = silný cenový pokles.
Francie: Tlumená reakce
Francie má jeden z nejrigidnějších hypotečních systémů – sazby jsou zpravidla fixovány na celou dobu splácení (20–25 let). Transmise zvýšení sazeb ECB se proto do měsíčních splátek existujících klientů nepromítla vůbec.
Existující dlužníci zvýšení sazeb vůbec nepocítí. Jejich splátka se nezmění – nemají důvod prodávat. Nabídka se naopak scvrkne, protože prodat byt a koupit si jiný by znamenalo vzít si novou drahou hypotéku. Tím se nabídka a poptávka sníží symetricky a ceny neklesají tak dramaticky.
Situace v ČR
Česko se historicky odlišovalo od sousedních zemí silnou preferencí pětileté (a delší) fixace. Tato tradice ochrany před kolísáním sazeb stála v přímém kontrastu se Slovenskem nebo Polskem, kde dominovaly variabilní nebo roční fixace.
Tato preference se promítla do celkem solidní ochrany během pandemie i po ní: čeští hypoteční dlužníci, kteří si vzali 5letou fixaci v roce 2020-2021 za sazby kolem 2%.
Paradoxně jsou to právě regulatorní zásahy, které vytlačily dlouhé fixace z českého trhu.
Banky nesou úrokové riziko – pokud fixují klientovi sazbu na 10 let, musí si na to zajistit financování. Pokud klient odejde dříve za symbolický poplatek, což mu stávající regulace umožňuje, tak banka prodělá. Toto riziko bylo při nízkých sazbách malé, ale při volatilitě po roce 2022 se stalo kritickým.
Důsledek: banky ze své nabídky začaly masivně stahovat dlouhé fixace, český trh bude citlivější na pohyb sazeb – rychlejší transmise monetární politiky do splátek a poptávky po nemovitostech. Jakékoli budoucí zvýšení sazeb se projeví rychleji než dříve.
Délka fixace hypotéky není jen technický detail smlouvy – je to jakýsi nárazník mezi rozhodnutím centrální banky a každodenní realitou milionů domácností.
Na jak dlouho máte fixaci vy?
Vyhovuje vám více stávající flexibilita nebo byste ocenili více jistoty v podobě delší fixace?
Podělte se o své zkušenosti z praxe v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
