Největší paradox, se kterým se investoři do nemovitostí potýkají — metody, které nejvíc šetří daně, jsou pro banku nejméně přesvědčivé. A naopak. Cíl tedy není minimalizovat daňovou zátěž za každou cenu, ale najít optimální bod na ose daně–bonita.
Jak si majitel s.r.o. vůbec může vyplatit peníze?
Peníze v s.r.o. nejsou vaše — jsou firemní. Existuje pět legálních způsobů, jak je přesunout na svůj účet jako fyzická osoba:
- Mzda nebo odměna jednatele — mzda je nákladem firmy, ale zaplatíte vysoké odvody na sociálním a zdravotním pojištění + daň z příjmu 15/23%. Efektivní zdanění: ~45%. Nejdražší ze všech metod. Pro drobné částky lze efektivně využít DPP/DPČ.
- Podíl na zisku (dividendy) — firma zaplatí 21% daň z příjmu + vy zaplatíte 15% srážkovou daň. Efektivní zdanění: ~33%. Žádné sociální ani zdravotní pojištění + srážková daň je vždy jen 15% bez ohledu na výši příjmu (nehrozí 23% pásmo).
- Pronájem osobního majetku firmě — pokud vlastníte stroj, nemovitost jako fyzická osoba a pronajmete ji vlastní firmě za tržní nájemné. Firma si ho odečte z daní, vy zaplatíte 15% daň — nebo jen 10% při 30% paušálu výdajů. Efektivní zdanění: ~10–15%. Pozor jen na to, aby cena nájmu byla obvyklá, tedy odpovídala tomu za kolik by si firma mohla podobnou věc či nemovitost pronajmout na trhu.
- Zápůjčka firmě s úrokem — půjčíte firmě peníze, ona vám platí úroky. Efektivní zdanění: 15%. Bez SP/ZP. Zde je třeba dát pozor opět na tržní úrok a poměr vlastních a cizích zdrojů (nízká kapitalizace).
- Ostatní benefity — penzijní spoření, auto pro soukromé účely, telefon, vzdělávání atp. V určitých limitech prakticky bez daně.
Jak to vidí banka
Banka nechce vědět, kolik skutečně vyděláváte. Banka chce vědět, kolik vám chodí pravidelně na účet a jak to doložíte.
- Mzda nebo odměna jednatele — Efektivní zdanění: ~45%, relativně bezproblémová uznatelnost pro vaši bonitu. Prokazuje se většinou Potvrzením o příjmu + výpisy z účtu kam mzda chodí za 6 měsíců zpětně. Pokud máte ve firmě majoritní podíl, tak banka ještě zkoumá, že si firma může skutečně dovolit tuto mzdu vyplácet. Příjmy z DPP a DPČ většina bank neuznává nebo je hodně krátí.
- Podíl na zisku (dividendy) — Efektivní zdanění: ~33%. Většina bank vyžaduje, aby byla dividenda skutečně vyplacena a to alespoň 2 roky po sobě. Dokládá se to daňovým přiznáním s.r.o., zápisem z valné hromady, kde byla schválena výše dividendy a výpisem z účtu, kde byla dividenda vyplacena. Některé banky umí pracovat i s nevyplacenou dividendou a krátí ji jen o 15% tedy srážkovou daň.
- Pronájem osobního majetku firmě — Efektivní zdanění: ~10–15%. Tento příjem je součástí paragrafu 9 daňového přiznání, příjmy z pronájmu, některé banky, ale nájem od propojené osoby neuznávají.
- Zápůjčka firmě s úrokem — Efektivní zdanění: 15/23%. Tento příjem je zahrnut do paragrafu 8, příjmy z kapitálového majetku, banky s ním většinou neumí pracovat vůbec i když ho máte pravidelně.
- Ostatní benefity jsou většinou nefinanční povahy, takže vám v bonitě moc nepomohou, snad jen v tom, že leasing na vaše auto platí vaše firma, takže vám nekazí osobní bonitu.
Banka prokázaný příjem vydělí 12 měsíci, odečte vaše ostatní závazky a to je pro ní základ vůči kterému posuzuje, kolik můžete měsíčně splácet a tedy si půjčit,
Co bonitě nepomáhá
- Optimalizace zisku k nulu nebo dokonce ztráta.
- Hotovostní příjmy z firmy.
- Jednorázová velká dividenda.
- Zápůjčka z firmy nebo firmě.
Závěr: Daňová optimalizace ano — ale s okem na bonitu.
Optimalizovat daně je rozumné, ale investor, který ušetří 200 000 Kč na daních a přitom ztratí přístup k hypotéce na investiční byt za 8 milionů korun, ve výsledku prodělá.
Upozornění: Tento zpravodaj slouží jako vzdělávací přehled. Konkrétní daňové a právní kroky vždy konzultujte s daňovým poradcem a hypotéčním poradcem.
Podělte se o své zkušenosti z praxe v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
