Rozhodnutí, zda budovat nemovitostní portfolio jako fyzická osoba (FO) nebo prostřednictvím s.r.o., je jednou z nejdůležitějších strategických voleb každého realitního investora.
Neexistuje univerzálně správná odpověď – záleží na velikosti portfolia, investičním horizontu, způsobu financování, ochotě nést rizika a na tom, co chcete s nemovitostmi v budoucnu dělat.
Česká legislativa je pro nemovitostní investory-fyzické osoby mimořádně vstřícná a tuto cestu upřednostňuje naprostá většina investorů – zejména při portfoliu do 10 bytů.
Daňové hledisko
Klíčovým benefitem fyzické osoby je časový test – po 10 letech vlastnictví (nebo po 5 letech u nemovitostí pořízených před rokem 2021) jste při prodeji zcela osvobozeni od daně z příjmu. To je jeden z hlavních důvodů, proč většina zkušených investorů v ČR preferuje vlastnictví na fyzickou osobu. Právnická osoba žádný časový test při prodeji nemovitosti nemá. A proto vzniká povinnost zdanit rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou daní z příjmu právnických osob 21 %, a pokud si chcete peníze z s.r.o. vyplatit, tak následuje ještě 15% srážková daň z dividendy.
Financování
Fyzická osoba má výhodu v přístupu k hypotékám, které mají nižší úrokové sazby, splatnost až 30 let, většinou i větší LTV (loan-to-value) 70–90 %.
Nevýhody financování na FO
- Osobní ručení celým svým majetkem – v případě dluhů nebo sporů.
- Pokud jste v manželství, majetek i dluhy automaticky vstupují do SJM (pokud si ho nerozdělíte). Vaše investiční hypotéka tak automaticky kazí bonitu i druhému z manželů.
Starší žadatelé mohou narážet na délku splatnosti úvěru vzhledem ke svému věku. Při větším počtu nemovitostí lze narazit na úvěrové stropy, zejména kvůli regulacím, které mají za cíl chránit drobného spotřebitele.
Často pak investorovi nezbývá než začít financovat nemovitosti úvěry pro firmy, kde není chráněn jako spotřebitel, a díky tomu ani omezován různými nařízeními stran ČNB.
Nevýhody financování na PO
- Banky i při nákupu na s.r.o. často požadují osobní ručení majitele.
- Vyšší administrativní zátěž, a tedy i vyšší provozní náklady, například na vedení účetnictví
Kdy s.r.o. dává smysl
- Větší portfolio.
- Více vlastníků.
- Pokud neplánuji nemovitosti vůbec prodávat, ale dlouhodobě je držet.
- Pokud nemovitost koupím za účelem například rekonstrukce a následného prodeje, tzv. flip. U této činnosti jako OSVČ riskuji při větším zisku daňové pásmo 23 % + odvody na sociální a zdravotní pojištění.
Prodej/koupě s.r.o. s nemovitostí
Občas se potkávám s nápadem, že tedy nebudu prodávat nemovitost, ale prodám firmu, která nemovitost vlastní. Na prodej firmy je dokonce jen 5letý daňový test, tedy se na první pohled se zdá toto řešení výhodnější.
Zapomíná se ale na zásadní věc, že počet potenciálních kupujících bude výrazně omezen, protože koupi firmy nemůžete financovat běžnou hypotékou, takže nám tak odpadají zájemci z řad koncových uživatelů.
Na rozdíl od přímého pořízení nemovitost nezačnu daňově odepisovat pořizovací cenu, protože vlastník nemovitosti je stále stejný – s.r.o., které musí pokračovat v odepisování původní pořizovací ceny. Nevznikne mi tedy daňová výhoda.
Úvěr jako OSVČ
Existuje ještě jedno řešení, které zdánlivě zachovává to nejlepší z obou světů. Brát si úvěr jako podnikatel neboli OSVČ. V takovém případě se na vás zdánlivě vztahuje časový test, protože v katastru je nemovitost vedena pod vaším rodným číslem, a současně vůči bance nevystupujete jako spotřebitel, ale jako podnikatel. Je zde ale jeden háček: pokud zahrnete nemovitost do obchodního majetku, tak se na vás časový test nevztahuje a současně příjmy z takovéhoto pronájmu spadají do § 7, podnikání.
V ČR je systém pro fyzické osoby mimořádně příznivý z těchto důvodů:
- Relativně nízká sazba daně z příjmu FO.
- Nulová transakční daň (z převodu nemovitosti).
- Odečitatelné úroky i odpisy na FO stejně jako na PO.
- Časový test 10 let s úplným osvobozením daně z příjmu.
- Ochota bank financovat investiční nemovitost často za stejných podmínek jako vlastní bydlení.
Podělte se o své zkušenosti z praxe v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
