Záleží na výchozím kapitálu, časovém horizontu a tom, kolik práce jste ochotni do investice vložit.
Klíčové je ale toto: nemovitosti umožňují dosáhnout finanční svobody rychleji díky finanční páce, zatímco akcie jsou jednodušší na správu a lze do nich investovat i menší částky a využít složeného úročení v čase.
💰 Síla páky u nemovitostí
Přestože akcie dlouhodobě výnosově překonávají nemovitosti, finanční páka hypotéky mění rovnici zásadně. Investor vloží 20 % vlastních prostředků a zbývajících 80 % financuje z nájemného – reálný výnos na vlastní kapitál je i při pesimistickém 4 % růstu i 20 % p. a. Toto je klíčový argument pro nemovitosti na cestě k finanční svobodě.
🧾 Daňový pohled
Česká republika je pro oba typy investic daňově příznivá.
– Akcie a ETF: zisk z prodeje po 3 letech je zcela osvobozen od daně z příjmů.
– Nemovitosti: prodej po 10 letech je osvobozen od daně; navíc lze průběžně odečítat úroky z hypotéky, odpisy a veškeré náklady na správu vůči příjmům z pronájmu.
Z daňového pohledu tedy vychází akcie lépe pro pasivní investory (kratší časový test, nulová administrativní zátěž), zatímco nemovitosti nabízejí průběžnou optimalizaci přes odpisy a pravidelný příjem, který použijete na placení úroků z hypotéky.
⏱️ Rychlost cesty k finanční svobodě
Klasický akciový FIRE model (pravidlo 4 %) vyžaduje nashromáždit 25× roční výdaje – při cíli 50 000 Kč/měsíc je to přes 15 milionů Kč v portfoliu.
U pronájmů je běžný výnos z nájmu také kolem 4 % hodnoty nemovitosti. V nemovitostech potřebujete vybudovat podobně velký majetek, ale díky možnosti zapojit cizí zdroje to půjde výrazně rychleji.
🤝 Co je tedy nejlepší?
Diverzifikace.
Nemovitosti generují průběžný cashflow a chrání peníze před inflací. Nevýhodou je nutná aktivní správa a dluh, který je nutné každý měsíc splácet bez ohledu na to, zda je byt obsazen a nájemník řádně platí.
Akcie a ETF slouží jako likvidní rezerva a „tichý“ složený úrok udělá v čase své i bez nutnosti správy. 🚀
Jakou strategii preferujete vy? Jste all in v jednom aktivu, nebo jaký poměr považujete za ideální?
Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
