Jednou větou by se dalo odpovědět „Fond oprav je daňově uznatelný náklad, pokud ho SVJ nepoužije na technické zhodnocení.“
Pokyn GFŘ D‑22 říká, že u poplatníka, který nevede účetnictví (má jen daňovou evidenci), jsou platby vlastníka na provozní výdaje (typicky i tzv. „fond oprav“) daňovým výdajem v okamžiku úhrady, ale část použitá na technické zhodnocení se do výdajů dostane až přes odpisy a vyžaduje korekce.
Tedy záleží hlavně na tom, na co SVJ ty peníze reálně použije (provoz/opravy vs. technické zhodnocení).
Co je fond oprav a k čemu slouží
„Fond oprav“ není v českém právu jako takový přesně definovaný pojem; je to zažitý název pro to, co občanský zákoník označuje jako příspěvek na správu domu a pozemku (u SVJ).
V praxi tím SVJ obvykle myslí dlouhodobou zálohu (rezervu) tvořenou pravidelnými platbami vlastníků jednotek, ze které se hradí zejména opravy, údržba a často i větší zásahy do společných částí domu podle rozhodnutí shromáždění (často technické zhodnocení). Nejde o „fond ze zisku“, ale účetně se to běžně vede jako dlouhodobá záloha.
Pokud chcete úplně přesnou definici pro váš konkrétní dům, rozhodující bývá, jak to máte pojmenované a popsané ve stanovách SVJ.
Co je technické zhodnocení
Běžná údržba a opravy a výměna poškozených prvků bez změny funkce se dává do nákladů jednorázově.
Technické zhodnocení je zásah, který majetek zlepší (změní parametry, rozšíří vybavenost, prodlouží životnost, zvýší užitnou hodnotu) a lze ho uplatnit rovnou do výdajů jen, pokud v součtu nepřekročí 80 000 Kč/rok pro danou nemovitost (§ 33 odst. 1 ZDP). Pokud je tento limit překročen, tak se tento náklad bude také odepisovat ve formě zvýšení vstupní ceny jednotky a odepisuje se spolu s ní ve stejné odpisové skupině (§ 28 a násl. ZDP).
Správné „rozpočítání“ technického zhodnocení (TZ), které SVJ uhradilo z dlouhodobé zálohy („fondu oprav“), děláte tak, že vezmete celkovou částku TZ za akci a vynásobíte ji svým spoluvlastnickým podílem na společných částech domu.
Zákonný test TZ se sice dělá „za majetek a rok v úhrnu“, ale do toho úhrnu vstupují jen dokončená technická zhodnocení a ta se v praxi prokazují a určují právě po jednotlivých akcích (zateplení, výtah, střecha…). Když to budete mít rozpadnuté po akcích, můžete to pak na konci roku klidně sečíst do jedné roční částky za byt.
Pokud jste v minulých letech dávali platby do „fondu oprav“ do daňových výdajů, ale SVJ je pak použilo na TZ společných částí, pokynová praxe říká: ve zdaňovacím období, kdy bylo TZ dokončeno, musíte o tuto částku snížit výdaje (korekce podle § 5 odst. 6 ZDP) a současně o ni zvýšit vstupní cenu jednotky. Jinými slovy: aby nevzniklo dvojí uplatnění, „FO“ vám nesmí zůstat jednou jako běžný výdaj a podruhé ještě jako odpisy z navýšené vstupní ceny.
Kdo mi poskytne podklady
- Správce SVJ / účetní SVJ: má faktury, smlouvy o dílo, předávací protokoly, rozpočty a často i interní členění „oprava vs. TZ“.
- Výbor/předseda SVJ: rozhoduje a schvaluje investice, má zápisy shromáždění a podklady k tomu, co bylo dokončeno a za kolik.
Občanský zákoník dává vlastníkovi jednotky právo seznámit se, jak se dům spravuje a jak se hospodaří, a u osoby odpovědné za správu můžete nahlížet do smluv ve věcech správy i do účetních knih a dokladů. Prakticky to znamená, že si můžete vyžádat k investiční akci (TZ) faktury, smlouvy, bankovní výpisy, účetní sestavy/hlavní knihu, zápisy apod.
Kdy zbystřit
Za TZ se pro daňové účely považují dokončené nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace, pokud u jednotlivého majetku v úhrnu za zdaňovací období převýší 80 000 Kč. Typicky zbystřete u akcí jako zateplení, nový výtah, komplexní rekonstrukce rozvodů, velká modernizace společných částí – prostě větší „investice“ o kterých se hlasuje na schůzi SVJ.
Ptejte se SVJ/správce:
- Je to vedeno jako oprava, nebo TZ,
- kdy bude akce dokončena/předána (to určuje rok daňového dopadu),
- jaký je váš podíl na nákladech podle spoluvlastnického podílu
- z čeho se to financuje (dlouhodobá záloha/„FO“ vs. úvěr).
Potvrzení SVJ
Pokud chcete být opravdu precizní, nastavte si rutinu 1× ročně: pošlete žádost o potvrzení a uložte ho k danému roku do složky k bytu.
Zjednodušená verze, když se nedějí žádné investiční akce „SVJ potvrzuje, že součet podílů vlastníka na TZ dokončených v roce [rok] [nepřevýšil / převýšil] 80 000 Kč.“
Plnohodnotná verze potvrzení by mohla vypadat takto:
POTVRZENÍ SVJ O TECHNICKÉM ZHODNOCENÍ (TZ) – PODÍL VLASTNÍKA
Společenství vlastníků jednotek: SVJ [název], IČO: [IČO] Sídlo: [adresa] Dům: [adresa domu]
Tímto SVJ potvrzuje, že u níže uvedeného vlastníka jednotky byly v kalendářním roce [rok] dokončeny následující akce, které SVJ kvalifikuje jako technické zhodnocení společných částí domu (dále jen „TZ“), a stanovuje podíl vlastníka na těchto TZ.
Vlastník jednotky: [jméno, příjmení, datum nar./RČ (volitelné), adresa] Jednotka: č. [číslo jednotky] Spoluvlastnický podíl na společných částech: [např. 650/10000]
Seznam dokončených TZ v roce [rok]
- [Název akce] – dokončeno dne [DD.MM.RRRR] Celkové náklady akce: [částka] Kč Podíl vlastníka: [podíl] × [částka] = [částka] Kč Zdroje financování: dlouhodobá záloha („fond oprav“) [částka] Kč, úvěr SVJ [částka] Kč (informativně).
- [Název akce] – dokončeno dne [DD.MM.RRRR] Celkové náklady akce: [částka] Kč Podíl vlastníka: [podíl] × [částka] = [částka] Kč Zdroje financování: dlouhodobá záloha („fond oprav“) [částka] Kč, úvěr SVJ [částka] Kč (informativně).
Součet podílů vlastníka na TZ dokončených v roce [rok]: [součet] Kč.
Alternativní řešení
V praxi se někteří pronajímatelé rozhodnou hrát na jistotu a pro jednoduchost fond oprav vůbec nedávat do nákladů, nemusí pak každý rok řešit pro každou jednotku tuto složitou administrativní akci. Připravují se tak ale zbytečně o náklady, které si mohou uplatnit. Každý si tedy musí spočítat, co je pro něho výhodnější.
Zdroj: Pokyn GFŘ D-22
Podělte se o své zkušenosti z praxe v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
