Nemovitost s věcným břemenem dožití.
(Právně služebnost bytu, § 1297 občanského zákoníku.)
Nedávno jsem narazil na projekt Zlaté Stáří, který u nás popularizuje model v zahraničí dávno osvědčený.
Co získává senior (prodávající) 👴
💰 Peníze hned: Okamžitá hotovost, se kterou si může zásadně zvýšit životní standard — cestování, zdravotní péče, pečovatelka. Prostě si užívat jako milionář.
🏡 Doživotní jistota bydlení: Zůstává bydlet ve svém. Nic se pro něj nemění – má klíče, užívá nemovitost, zachovává si soukromí.
👨👩👧👦 Řešení dědictví: Kdo nemá dědice nebo má s rodinou komplikované vztahy, naloží s majetkem podle sebe.
Co získává investor (kupující) 👔
🛋️ Bezstarostná investice: Bez rizika výpadků nájemného, shánění nájemníků a řešení smluv.
🪙 Diskont z kupní ceny: Byt za 4 miliony koupí se slevou 35 %, tedy za 2,6 milionu — o 1,4 milionu levněji. Čistý výnos z nájmu by byl kolem 140 000 Kč ročně (3,5 %) — zjednodušeně tedy sleva odpovídá přibližně deseti letům takového nájmu. Je to ale jen ilustrace — reálný výnos ovlivňuje i vývoj hodnoty nemovitosti, náklady a cena kapitálu.
Na první pohled tedy kupujete se slevou. Ve skutečnosti kupujete neznámý počet let — a ten rozhoduje o tom, kdy budete moci s bytem hospodařit.
Byt mezitím ale stále roste na hodnotě, takže vložené prostředky se zhodnocují. Časový test — desetiletá lhůta od investorova nabytí, po jejímž uplynutí je budoucí prodej osvobozený od daně z příjmu — přitom v klidu běží.
⏳ Rozdíl je zejména v tom, kdo má čas. Pro seniora mají peníze hodnotu teď, dokud si je stihne užít. Mladý investor už má zaseto a nechá to růst.
⚠️ Pro koho to není: kdo potřebuje měsíční cashflow, kdo počítá s hypotékou (banky takovou nemovitost prakticky nefinancují a jako zástavu ji neuznají) a kdo neustojí, že se senior dožije o pět let víc, než čekal.
Pokud je cena férově zdůvodněná, senior přesně ví, co podepisuje, a jeho právo bydlení je kvalitně právně chráněné, může to být skutečně win-win řešení.
Je pro vás desetiletý horizont přijatelná doba čekání, nebo je to na vás příliš nejistá sázka?
Podělte se o své pohledy v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
