Nemovitostní by rád diverzifikoval do akcií a akciový do nemovitostí.
Ani jeden ale nechce odprodat část svého stávajícího portfolia.
Co mohou udělat? 🤔
Tato diskuse s analytickým esem jako je Skejwin alias Lukáš Nádvorník mě na konferenci Realitní Shaker moc bavila.
Chcete vědět, co jsme vymysleli?
Akciový investor s lombardním úvěrem 💴 vs. nemovitostní investor s americkou hypotékou 🪙.
Lombardní úvěr je půjčka, kde investor zastaví portfolio obsahující například akcie, ETF, dluhopisy či private equity a získá hotovost — typicky LTV 30–80 % hodnoty aktiv v závislosti na jejich volatilitě. Akciové portfolio zůstává v majetku investora a stále mu generuje dividendy a potenciální zhodnocení.
Americká hypotéka je naopak neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí, kde banka poskytuje až 70 % její tržní hodnoty. Investor nemusí sdělovat účel — peníze může použít na akcie, ETF nebo cokoli jiného. Nemovitost funguje jen jako zástava, stále generuje nájemné a potenciálně roste na hodnotě.
📉 Rizika
Lombardní úvěr — riziko margin callu
Největší hrozbou je margin call: pokud hodnota zastaveného portfolia klesne pod stanovenou hranici, banka požaduje doplnění kolaterálu. Pokud investor nesplní výzvu, banka má právo uzavřít část nebo celé portfolio a prodat akcie za nevýhodných podmínek. To je zejména nebezpečné při rychlých burzovních propadech — investor tak může být nucen prodávat ve ztrátě právě tehdy, kdy by ideálně chtěl nakupovat. 😬
Americká hypotéka — riziko nesplácení
Riziko nucené realizace zástavy zde nastane jen při nesplácení. Nemovitosti jsou výrazně méně volatilní než akcie, takže investorovi nehrozí nečekaná výzva k doplacení. 😴
🤑 Cash flow pohled
Lombardní úvěr je typicky strukturován jako revolvingový úvěr — splácí se pouze úrok, jistina se umořuje až na konci nebo při refinancování.
Nákupem nemovitosti za tyto peníze investor okamžitě generuje nájemné, které většinou splátku úroku přesáhne nebo vyrovná. Investor si tak může hned užívat reálného pasivního příjmu. 🏝️
Americká hypotéka funguje naopak — je to standardní anuitní splácení, kde každá splátka obsahuje úrok i část jistiny.
Akciové portfolio většinou pravidelné CF negeneruje — případný dividendový výnos indexových ETF je typicky 2 % ročně, což splátku hypo určitě nepokryje. Investor tedy musí mít jiný příjmový zdroj, ze kterého anuitu splácí — mzdu, příjmy z podnikání, nebo jiné nájemné. 🏃➡️
Tahle asymetrie cash flow je tedy silný argument pro lombardní model u akciového investora — pokud má portfolio dostatečné LTV a nepodstupuje tak margin call riziko. Nemovitostní investor s americkou hypotékou přebírá tržní riziko akcií navíc k povinnosti platit anuitu z existujícího příjmu, což vytváří dvojí tlak na osobní cash flow při jakémkoli výpadku výdělku.
Šli byste do toho koupit si nemovitost z lombardního úvěru, kdyby měl srovnatelné úroky jako hypotéka?
Máte již nějaké zkušenost s lombardním úvěrem?
Diskutovat můžete v komentářích na LinkedIn.
Autor článku: Ing. Marek Čačka, zakladatel klubu zkušených pronajímatelů nemovitostí Činžovníci
