Investor si vybírá podle poměru riziko/výnos.
Státní dluhopis v domácí měně je prakticky bez rizika. 🛡️
Hypotéka naopak nese riziko nesplácení, riziko předčasného splacení a náklady na správu.
💰 Banka navíc financuje hypotéky z peněz, které si sama půjčuje na trhu – a aby investoři bance vůbec dali peníze, musí jim nabídnout výnos aspoň srovnatelný s bezrizikovým dluhopisem stejné splatnosti.
Když tedy vzroste výnos státních dluhopisů, automaticky se zvedne „cena peněz“ v celé ekonomice – hypoteční sazba nikdy neklesne pod bezrizikovou sazbu.
📊 Konkrétní příklad z Česka 2026 to potvrzuje. Pětiletý Dluhopis Republiky, který si v létě koupily desetitisíce lidí, nabízel výnos do splatnosti 4,54% p. a. Pětiletá fixace hypotéky byla ve stejné době (červenec) v průměru 5,28%.
Rozdíl je zhruba 0,74 procentního bodu – to je „cena rizika“.
🏦 Sazba ČNB (3,5%) na to má jen omezený vliv, protože hypotéky s víceletou fixací se financují dlouhými zdroji navázanými na dluhopisový a swapový trh, ne na krátkou repo sazbu.
📝 Navržený schodek 389 mld Kč pro rok 2027 (druhý nejvyšší v historii ČR) je přesně ten typ zprávy, který výnosy dluhopisů žene nahoru. Vyšší schodek znamená, že si stát musí na trhu půjčit víc peněz – nabídka dluhopisů roste, a aby si stát našel dost kupců, musí nabídnout vyšší výnos. Ministerstvo financí samo počítá s dlouhodobými úrokovými sazbami kolem 4,7% i v roce 2027.
Přesně tímto kanálem se vyšší schodek propisuje i do hypoték: dražší státní dluh → vyšší bezriziková sazba → vyšší „dno“, nad kterým banky staví svou rizikovou přirážku.
Jaký vývoj hypotečních sazeb očekáváte vy?
Na jak dlouho si fixujete při výročí smlouvy?
Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
