Představte si, že Vám někdo nabídne bezrizikovou úrokovou míru 8 % p.a. Kolik peněz byste si k němu uložili?
Podobně si někteří nájemci vykládají větu z občanského zákoníku: „Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“
K čemu kauce slouží
Kauce (správně „peněžitá jistota“) u nájmu bytu slouží hlavně jako finanční zajištění pronajímatele pro případ, že nájemce nebude plnit své povinnosti (typicky nezaplatí nájemné/služby nebo způsobí škodu).
Co říká zákon
Peněžitá jistota (kauce) u nájmu bytu je upravena v § 2254 občanského zákoníku.
Občanský zákoník umožňuje, aby si strany ujednaly povinnost nájemce složit pronajímateli peněžitou jistotu tj. není automatická, musí být ujednána ve smlouvě.
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Právě tato jediná věta a její výklad se v praxi může stát podstatou sporu mezi nájemcem a pronajímatelem.
Jak se určí „zákonná sazba“ úroku?
§ 2254 odst. 2 pracuje s pojmem „zákonná sazba“, ale konkrétní číslo samo o sobě nestanoví.
V odborných výkladech se jako vodítko uvádí § 1802 OZ: není-li výše úroku ujednána a není stanovena právním předpisem, platí se „obvyklé úroky“ požadované bankami. To ale může vést ke sporům, protože bankovní sazby se liší podle typu produktu i v čase.
Může se zdát, že nejbezpečnější řešení je sjednat sazbu přímo ve smlouvě. Riziko je u extrémně nízkých sazeb: mohou být vnímány jako ujednání, které fakticky krátí právo nájemce (a následně otevírají prostor pro dohadování „co je minimum“)
Mohu s kaucí volně nakládat?
Smysl úročení se často vysvětluje tím, že pronajímatel má po dobu trvání nájmu k dispozici cizí peníze, a úrok je „cena“ za jejich dočasné poskytnutí.
Ve starém občanském zákoníku (do 31.12.2013) musel pronajímatel kauci uložit na zvláštní účet a její čerpání bylo zákonem omezené.
Od 1.1.2014 toto již neplatí a pronajímatel tak může s kaucí libovolně nakládat.
Jak by mohlo vypadat férové řešení
Podle mého osobního názoru ekonoma by spravedlivé pro obě strany bylo to, že by měl nájemce nárok na tzv. bezrizikovou úrokovou sazbu z kauce, tedy například to co banka poskytuje na spořícím účtu.
Jaká je praxe
V praxi řada pronajímatelů vnímá kauci čistě jako „polštář“ na krytí případných dluhů a škod, nikoli jako neúčelovou půjčku. Často pak jistota leží na běžném účtu, který nenese žádný úrok – to ale samo o sobě spor o „zákonnou sazbu“ neuzavírá.
Příklad
Pokud je kauce 20 000 Kč a „bezrizikový“ úrok by byl modelově 3% ročně, jde o cca 600 Kč ročně. Pokud by se druhá strana domnívala, že „zákonná sazba“ má být vyšší, tak to už je přesně ten typ sporu, kde náklady času/energie/právní pomoci a případné soudní poplatky často převýší samotný rozdíl a každý by si měl zvážit, zda mu to stojí za pozornost.
PS: nezapomeňte, že úrok z kauce je pro nájemce zdanitelný příjem.
Jak vnímáte Vy problematiku úročení jistoty/kauce?
Řešili jste to někdy s nájemníkem nebo jako nájemce s pronajímatelem?
Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
