V bohatých zemích nájemní trh výborně funguje. Existují silná práva nájemníků, vymahatelné smlouvy, standardizované byty, transparentní ceny. Pronájem není záchranná síť pro ty, kdo si nemohou dovolit nemovitost koupit – je to plnohodnotná alternativa se svými výhodami (mobilita, nulová údržba, žádné riziko poklesu cen). Čím lépe nájemní trh funguje, tím více lidí ho dobrovolně volí .
V chudých zemích naopak nájemní trh buď neexistuje, nebo je nespolehlivý – smlouvy se nedodržují, majitelé bezdůvodně vyhazují nájemníky. Vlastnictví je pak jedinou formou jistoty.
Jak na tom jsou jednotlivé části světa a jaká jsou jejich specifika?
Evropa
V roce 2024 bydlelo v EU skoro 70 % lidí ve vlastním a jen 30 % v nájmu. Rozdíly mezi zeměmi jsou přitom obrovské – od 94% ve vlastním (Rumunsko) po pouhých 47% (Německo).
Postkomunistické země: masová privatizace
Východoevropské státy mají nejvyšší míru vlastnického bydlení na světě, a důvod je historický. Po pádu komunismu v roce 1989 dostali nájemníci ve státních bytech možnost odkoupit je za symbolické ceny – v Rumunsku doslova za ekvivalent jednoho měsíčního platu. V České republice bylo 90% komunálních bytů zprivatizováno. Tato masová privatizace státního bytového fondu přes noc vytvořila ze statisíců nájemníků vlastníky. V Česku pak podíl vlastnictví sice klesal (z ~79 % v roce 2020 na 75 % v roce 2024), ale stále výrazně převyšuje průměr EU.
Německo: válka, daně a kultura nájmu
Německo je statisticky největší výjimkou v EU – 53% lidí bydlí v nájmu. Důvody jsou tři: (1) Válečná destrukce – po 2. světové válce byla zničena polovina bytového fondu a nová výstavba probíhala primárně jako nájemní. (2) Daňová politika – Německo má vysoké daně z převodu nemovitostí, žádné daňové odpočty hypotečních úroků a silný sektor sociálního nájemního bydlení. (3) Kultura – nájemci mají v Německu mimořádně silná práva, mohou byt upravovat a přistupují k nájmu jako k trvalému řešení. Zajímavostí je, že NDR byl sice komunistický stát, ale na rozdíl od Rumunska, Slovenska nebo ČR neprivatizovalo byty ve prospěch stávajících nájemníků.
Jižní Evropa: rodina, kultura a státní podpora
Španělsko, Itálie, Portugalsko a Řecko mají nadprůměrné vlastnictví (75–76%) přes nízké nebo průměrné příjmy. Klíčovou roli hraje kulturní hodnota rodiny – nemovitost je vnímána jako bezpečný majetek předávaný mezi generacemi. V Portugalsku a Španělsku stát v 80.–90. letech aktivně subvencoval hypotéky a přístup k úvěrům. Charakteristické je také spolubydlení více generací – mladí Italové opouštějí rodičovský dům výrazně později než Němci, a když se osamostatní, rovnou kupují.
Skandinávie: družstevní bydlení
Severské země jsou heterogenní. Dánsko má silnou tradici nájemního bydlení (39% nájemníků) s rozsáhlým neziskovým sektorem. Švédsko využívá model tzv. bostadsrätt – bytových družstev, která tvoří přechod mezi vlastnictvím a nájmem. Finsko a Norsko mají naopak vlastnictví jako dominantní formu bydlení.
Švýcarsko: zákonná vazba výše nájmu na hypoteční sazbu
Švýcarsko má nejnižší míru vlastnictví v Evropě (35,9%) , přičemž platí paradox: je to zároveň jedna z nejbohatších zemí světa. Fascinující je tamní právní vazba výše nájmu na hypoteční sazbu – švýcarský zákon přímo propojuje tržní nájmy s referenční úrokovou sazbou hypoték.
Zdroj: Eurostat
Severní Amerika, Austrálie a vyspělé anglosaské země
V USA, Kanadě, Austrálii a Velké Británii tvoří vlastnické bydlení cca 2/3 domácností a 1/3 lidí žije v nájmu. Např. v USA je „American Dream“ silně svázán s domem v osobním vlastnictví.
USA skrývá v podílu 2/3 vlastnického bydlení brutální strukturální nerovnost: bílí Američané vlastní z 74%, zatímco černošské domácnosti pouze z 46% . Jde o dědictví zákonné rasové diskriminace při poskytování hypoték (redlining), která byla sice zakázána v roce 1968, ale její ekonomické důsledky přetrvávají dodnes . Stejně výrazná je generační propast: pod 35 let vlastní jen 37,4% Američanů – platit hypotéku z jednoho příjmu je pro dnešní třicátníky prakticky nemožné.
Asie: největší kontrasty na světě.
Čína dosáhla jednoho z nejvyšších podílů vlastnictví na světě jako přímý důsledek privatizace státního bytového fondu v 90. a 2000. letech – stejný mechanismus jako v postkomunistické Evropě . Navíc Číňané vnímají nemovitost jako primární investiční nástroj (alternativa akcií nebo penzijního spoření téměř neexistuje).
Singapur je zajímavou výjimkou: vláda vystavěla systém veřejných bytů HDB (Housing Development Board), které prodává občanům za dotované ceny – výsledkem je skoro 90% vlastnictví při relativně nízké zátěži domácností.
Japonsko má nízké vlastnictví navzdory vysokým příjmům – v Japonsku funguje efektivní nájemní trh a kulturu pořizování nemovitosti brzdí strach z deflace cen, kterou zažívali v letech 1990–2010.
Korea má unikátní systém jeonse, místo měsíčního nájmu složí nájemce majiteli enormní jednorázovou zálohu ve výši 50–80% tržní hodnoty nemovitosti, bydlí v ní zdarma po dobu 2 let a na konci dostane celou zálohu zpět. Majitel mezitím peníze investuje a výnosy jsou jeho zisk namísto nájmu. Mladí Korejci, kteří takový kapitál nemají, si berou speciální státní „jeonse půjčky“ s úrokovou sazbou 2–4% p.a. – i tak je to výrazně levnější než platit tržní nájem .
Latinská Amerika
Latinská Amerika vykazuje na papíře vysokou míru vlastnictví až 80%, ale za tímto číslem se skrývá fakt, že nájemní trh zde v podstatě nefunguje. Problém je chronická vysoká inflace a nestabilita místních měn, takže sazby hypoték jsou neúnosně vysoké 15 % plus. Lidé jsou tak tlačení do svépomocné postupné výstavby. Postaví si dům na cizím nebo veřejném pozemku, mají tak faktické, ale nikoliv právní vlastnictví nemovitostí.
Afrika: vysoké číslo, jiný význam
Africké země vykazují paradoxně vysoké míry vlastnictví (Angola 87%, Mali 87%) , ale to odráží spíše absenci organizovaného nájemního trhu než skutečné bohatství – lidé staví nebo zdědí skromné příbytky, ke kterým mají faktický přístup, ale formální vlastnické právo je nejisté .
Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
