Často slyším od investorů povzdechy typu „když byly úroky z hypotéky 2%, to se to investovalo 😊“ nebo „při úroku 5% se už nemůže vyplácet investovat 😕“.
Pojďme od pocitů k číslům 🔢. Spočítali jste si někdy, kolik musíte mít čistý výnos z nájmu, abyste dosáhli toho, že nájem pokryje celou splátku hypotéky?
Př. Byt v hodnotě 5 000 000 Kč, hypotéka 4 000 000 Kč (LTV 80%), splatnost 30 let, jaký je třeba mít čistý výnos z nájmu, aby mě to pokrývalo celou splátku hypotéky.
Při úrokové sazbě z hypotéky 2% jste museli mít čistý výnos z nájmu 3,5%.
Při sazbě 3% jste museli mít čistý výnos z nájmu 4%.
Při sazbě 4% stačí 4,58%.
Při sazbě 5% už jen 5,15%
a nad 5,3% se stane zvláštní jev, požadovaná výnosnost začne být menší, než úrok, který platíte bance. 😮
Jak je to možné? 🤔
Je to tím, že anuitní splátka je úrok + úmor, a jejich poměr se s rostoucí sazbou dramaticky mění. Výnos z nájmu musí pokrýt celou splátku – tedy obě složky – ale jak roste sazba, úmor v ní relativně mizí a splátka se chová skoro jako byste platili jen úrok.
Představte si hypotéku, kde každý měsíc platíte jen úrok z dluhu (tzv. interest-only loan). Dluh je ale 80% ceny bytu (LTV 80%). 💡
Aby nájem pokryl splátku, stačí výnos ve výši úroková sazba × 0,8 × cena bytu. Proto se opticky dostáváme i pod tuto sazbu a limitně se blížíme tomuto číslu. 📉
⚠️ Pozor – jedná se jen o CF pohled. Při nízkých sazbách splácíte rychleji jistinu, a tím se snižuje i základ pro budoucí výpočet úroků, i když je splátka každý měsíc stejná.
👉 V příštím článku se podíváme na metody, jak zvyšovat výnosnost nemovitosti, abyste i při vyšší úrokové sazbě dokázali dosáhnout pozitivního CF.
Na jaký výnos z nájmu cílíte dnes vy?
Nebo vás výnos z nájmu nezajímá a sázíte jen na růst ceny nemovitosti v čase?
Podělte se o svůj názor v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
