Reálně žádná, ale přesto ji často musíte daňově odepisovat 30 let stejně jako nemovitost, do které ji instalujete.
Z daňového hlediska je třeba rozlišit 3 kategorie:
⚒️ Oprava (obnova původního stavu)
→ celá částka jde do výdajů hned, v roce úhrady
🛠️ Technické zhodnocení (zlepšení, modernizace)
→ nad 80 000 Kč/rok se odepisuje s bytem 30 let
🔨 Samostatný movitý majetek (samostatně stojící spotřebič, nábytek)
→ nad 80 000 Kč/ks se odepisuje 5 let jinak do nákladů
Pět nejčastějších chyb pronajímatelů při rekonstrukci:
🧾 Jedna souhrnná faktura bez rozpisu položek
🛠️ Automatické označení celé rekonstrukce za opravu
💰 Spoléhání pouze na limit 80 000 Kč bez ohledu na reálnou funkci
📸 Absence fotodokumentace původního stavu
🔌 Neoddělení volně stojících spotřebičů od stavební části
A co vestavěné spotřebiče? 🚪
Odpověď najdete v následujícím článku, kde jsou i konkrétní postupy.
Jaké kuchyně dáváte do nájemních bytů vy?
Low cost nebo od truhláře na míru?
Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn!
Rekonstrukce kuchyně v pronajímaném bytě z daňového hlediska
Nová kuchyň patří mezi nejčastější investice pronajímatelů. Málokdo si ale uvědomuje, že o výši daňové úspory nerozhoduje jen cena rekonstrukce. Stejně důležité je, zda jde o opravu, technické zhodnocení nebo pořízení samostatného majetku. Rozdíl může znamenat možnost uplatnit celý výdaj ihned, nebo jeho postupné odepisování po mnoho let.
Na první pohled stejná rekonstrukce, z pohledu daní úplně jiný příběh
Pronajímatel se rozhodne vyměnit dvacet let starou kuchyň. Nová linka stojí 220 000 Kč, přibydou nové obklady, pracovní deska a spotřebiče. Z pohledu stavební firmy jde o jednu zakázku. Z pohledu zákona o daních z příjmů však může jít o několik zcela odlišných typů výdajů, které mají rozdílný způsob daňového uplatnění.
Tři kategorie, které rozhodují
Rekonstrukce ihned po koupi bytu: pozor na pořizovací cenu
Řada investorů koupí starší byt a ještě před prvním pronájmem provede rozsáhlou rekonstrukci. Samotná skutečnost, že jsou již vlastníky nemovitosti, neznamená, že všechny výdaje lze uplatnit jako běžné daňové výdaje.
Pokud jsou práce prováděny v souvislosti s uvedením nově pořízené nemovitosti do stavu způsobilého k pronájmu, mohou se některé výdaje stát součástí pořizovací ceny nemovitosti. V takovém případě se neuplatní jednorázově, ale prostřednictvím daňových odpisů společně s nemovitostí.
Pozor: Rozhodující není pouze datum koupě nebo datum faktury. Posuzuje se zejména, zda již byla nemovitost uvedena do stavu způsobilého k pronájmu a zda práce představovaly její dokončení pro zamýšlené užívání.
Příklad: Pokud majitel před prvním pronájmem kompletně zrekonstruuje kuchyň, koupelnu, podlahy a rozvody, mohou tyto práce zvýšit pořizovací cenu nemovitosti. Naopak výměna opotřebené kuchyňské linky po několika letech pronájmu se posuzuje podle pravidel pro opravy a technické zhodnocení.
Pozor na mýtus kolem hranice 80 000 Kč
TIP DAŇOVÉHO PORADCE: Limit 80 000 Kč sám o sobě nerozhoduje o tom, zda jde o opravu. Nejprve je vždy potřeba určit skutečný charakter provedených prací. Teprve poté se posuzuje, zda vzniklo technické zhodnocení podle § 33 zákona o daních z příjmů.
Faktura může rozhodnout o výsledku kontroly
Jednou z nejčastějších chyb je vystavení jediné položky s názvem „rekonstrukce kuchyně“. Takový doklad významně ztěžuje prokázání, které části představují stavební práce, které vestavné vybavení a které volně stojící spotřebiče. Vyplatí se proto požádat dodavatele o podrobný položkový rozpis.
Příklad z praxe: Majitel bytu nahradí starou kuchyň novou ve stejném uspořádání. Nemění rozvody, nepřidává další skříňky ani nezvyšuje standard bytu. Za těchto okolností lze při odpovídající dokumentaci argumentovat, že jde o opravu. Pokud však současně přesune příčky, vybuduje nové rozvody, doplní ostrůvek nebo výrazně zvýší standard vybavení, bude se zpravidla jednat o technické zhodnocení.
Jak si připravit důkazy
- pořiďte fotografie původního stavu kuchyně
- uschovejte položkový rozpočet a fakturu
- na faktuře požadujte oddělení stavebních prací a vybavení
- uchovejte stručný popis důvodu výměny (opotřebení, poškození apod.)
Jaké otázky si je nutné položit
Pět nejčastějších chyb pronajímatelů
- automatické označení celé rekonstrukce za opravu
- spoléhání pouze na limit 80 000 Kč
- jedna souhrnná faktura bez rozpisu položek
- absence fotodokumentace původního stavu
- neoddělení volně stojících spotřebičů od stavební části
Shrnutí
Největší daňové úspory často nevznikají až při zpracování daňového přiznání, ale už při plánování rekonstrukce. Správně připravená smlouva, položková faktura a kvalitní dokumentace mohou významně usnadnit obhájení zvoleného postupu před správcem daně. U rozsáhlejších rekonstrukcí je proto vhodné konzultovat zamýšlený postup s daňovým poradcem ještě před zahájením prací.
Tento článek vznikl ve spolupráci Marek Čačka z Činžovníci a Šárka Pelikánová z Connect Economic Group s.r.o. CEG je rodinná daňová a účetní kancelář, která více než 10 let pomáhá s daněmi realitním investorům, firmám i fyzickým osobám.
Tento průvodce má informační charakter a nenahrazuje individuální daňové poradenství. Pravidla vycházejí ze zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění platném v roce 2026 a z oficiálního metodického Pokynu Generálního finančního ředitelství D-59 (konkrétně z Přílohy č. 1, která definuje nedílné součásti staveb). Doporučujeme ale vždy konzultovat konkrétní situaci s daňovým poradcem.
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci