🧾 Když si nájemce vybírá mezi dvěma byty, neporovnává nájem, ale součet nájmu a všech služeb, které s bydlením platí. Vodu, topení, elektřinu, plyn, internet. Zajímá ho výsledné číslo, ne to, kolik z něj jde vám.
💡 Z toho plyne páka, kterou většina pronajímatelů nechává ležet ladem: každá stovka, o kterou snížíte nájemci náklady na služby, je stovka, kterou můžete přesunout do nájemného.
Dva modely, dvě různé ekonomiky
Varianta 1 – všechno na nájemce.
Při nástupu přepíšete odběrná místa, internet si řeší sám. Menší riziko nedoplatku, méně administrativy. Ale deset vašich bytů je pro dodavatele deset drobných zákazníků, takže standardní ceny. A to hlavní – teplo, ohřev a spotřebu vody – stejně přepsat nejde, ty jdou přes SVJ za vámi.
Varianta 2 – smlouvy držíte vy.
Deset bytů je jeden zákazník s deseti odběrnými místy. To už je objem, o kterém se dá mluvit. Cenou je administrativa a riziko nedoplatků, ale i řada benefitů.
Skryté poklady nájemního bytu 💎
📈 Lepší cena energií a internetu = úspora 500 Kč měsíčně na bytě. To je 6 000 Kč ročně, o které zvednete nájem, aniž by to nájemce pocítil.
💰 Akviziční bonus za převod přípojky bývá až 2 000 Kč. Elektřina a plyn = 4 000 Kč.
🛜 Deset přípojek internetu u jednoho poskytovatele je objem. Sleva jde na tarif, často i na mobilní služby – a telefon s výraznou slevou k tomu potěší 🤳.
Dohromady až 10 000 Kč u jednoho bytu. U deseti bytů 100 000 Kč.
Za pár hodin u telefonu 🤑
📰 Celý rozbor obou variant – včetně lhůt na vyúčtování, pokut za jejich nedodržení a toho, komu kdy akviziční bonus patří – najdete pod fotografií.
A co vy, přepisujete energie a internet na nájemce? Jaké bonusy se vám podařilo u dodavatele vyjednat?
Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn.
Energie a internet v pronajímaném bytě: přepisovat na nájemce?
Obě řešení mají svá plus i mínus. Pojďme si porovnat, co které přináší za výhody a rizika — pro vás i pro nájemce.
Při výběru bytu totiž nájemce sčítá nájem a zálohy na služby: topení, vodu, elektřinu, plyn, internet. Porovnává výsledné číslo, které mu každý měsíc odejde z účtu. Ne to, kolik z něj jde vám.
Varianta 1: všechno přepsat na nájemce
Někteří pronajímatelé se obávají, že když budou mít energie napsané na sebe a nájemci vznikne velký nedoplatek, budou z něj tu částku těžko dostávat. To je legitimní obava. Druhým argumentem je administrativa spojená s vyúčtováním — jak tím pravidelným, tak mimořádným při odchodu nájemce.
Jenže na nájemce lze přepsat elektřinu, plyn a internet. To, co zpravidla tvoří největší část nákladů i nedoplatků, je topení, ohřev vody a spotřeba vody — a ty jdou přes SVJ za vlastníkem jednotky, přepsat je nejde.
A pozor na jedno riziko, na které se zapomíná: pokud se nájemce stane dlužníkem vůči dodavateli elektřiny nebo plynu, distributor odběrné místo odpojí a může demontovat měřidlo. Bez přípojky se byt pronajímá špatně, takže práci i náklady na opětovné připojení má nakonec majitel bytu.
Varianta 2: přeúčtovávat energie a služby sám
V tomhle modelu nesete riziko vymáhání nedoplatků a administrativu s každoročním vyúčtováním. Máte ale nástroj, kterým si to riziko kompenzujete.
Jak už bylo řečeno: nájemce řeší celkovou cenu bydlení. Každá vyjednaná sleva u energií a služeb vám tak vytváří prostor ke zvýšení nájmu, aniž by nájemce zaplatil víc.
Kde se peníze dají najít
Množstevní sleva u poskytovatele internetu. Deset přípojek je jiná vyjednávací pozice než jedna. Sleva jde nejen na internetový tarif, ale i na vaše mobilní služby — a často k tomu vyjednáte i telefon s výraznou slevou.
Výběrové řízení na dodavatele elektřiny a plynu pro více odběrných míst současně. Lepší cena a fixace na několik let dopředu. Každá ušetřená koruna je zase prostor ke zvýšení nájmu.
Akviziční bonus za převod přípojky. Řada dodavatelů ho nabízí jako akční nabídku pro nové zákazníky, běžně až 2 000 Kč za přípojku. Vynásobte si to počtem bytů.
Příklad: portfolio deseti bytů
- Úspora 500 Kč měsíčně na bytě díky lepší ceně = 6 000 Kč ročně, o které můžete navýšit nájem, aniž by to nájemce pocítil. Krát deset bytů: 60 000 Kč
- Jednorázové akviziční bonusy od dodavatelů energií: 10 × 2 000 = 20 000 Kč
- Bonus na nákup mobilního telefonu 1 000 Kč za přípojku od poskytovatele internetu: 10 000 Kč
Dohromady 90 000 Kč v prvním roce — a akvizičními bonusy se dá projít znovu zhruba jednou za dva roky, po vypršení závazku. Celková částka, kterou nájemce za bydlení platí, se přitom nezmění.
Je to výnos, který tam jen tak leží na zemi.
Na co si dát pozor
Nedoplatek je váš dluh. Dodavatel jde po tom, kdo je na smlouvě. Jistota je podle § 2254 občanského zákoníku omezená na trojnásobek měsíčního nájemného a roční nedoplatek za energie ji umí spolknout celou.
Bonusy bývají vázané na závazek, typicky 24 měsíců, se sankcí za předčasné ukončení. Může se stát, že cena na trhu mezitím výrazně klesne a vy se nebudete moct hnout.
Deset smluv znamená deset vyúčtování. Vyúčtování musíte nájemci doručit nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, tedy zpravidla do 30. dubna (§ 7 zákona č. 67/2013 Sb.). Když to nestihnete, nárok na pokutu 50 Kč za každý započatý den prodlení vzniká nájemci automaticky — bez ohledu na to, jestli mu z vyúčtování vyšel přeplatek, nebo nedoplatek (§ 13). U tří let a několika bytů se to sčítá do stovek tisíc.
Komu bonus patří. Pokud službu nájemci přeúčtováváte podle skutečných nákladů, sleva i bonus připsaný na faktuře snižují skutečný náklad a patří do vyúčtování. Vaším příjmem jsou tam, kde je platba sjednaná paušálem nebo kde je smlouva i služba vaše. Rozdíl je v tom, jak to máte napsané ve smlouvě.
Shrnutí
Výnosnost bytu se nezvedá jen nájemným. Zvedá se i tím, že snížíte celkovou částku, kterou nájemce za bydlení platí, a část toho rozdílu si vezmete. U jednoho bytu se to zdá zanedbatelné. U deseti je to odpoledne práce za desítky tisíc korun.
Využíváte objem svých přípojek k vyjednávání, nebo raději všechno přepisujete na nájemce a nechcete s tím mít práci?
Podělte se o své zkušenosti v komentářích!
Upozornění: Článek popisuje obecné principy. Konkrétní daňové a smluvní nastavení doporučuji předem probrat s daňovým poradcem nebo advokátem.
Zdroje: zákon č. 67/2013 Sb., o službách (§ 7, § 13); zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2254).
Autor článku: Ing. Marek Čačka, zakladatel klubu zkušených pronajímatelů nemovitostí Činžovníci