Trh chladne a kupující znovu získávají prostor ke smlouvání.
Podle dat Valuo.cz dnes kupující platí v průměru 94,4 % inzerované ceny. V únoru 2025 to bylo 97,9 %.
Pořád je to ale daleko od propadu 2022–23, kdy poměr spadl na 88,5 %.
Pro pronajímatele to má dvě strany:
✅ Dobrá zpráva: rostoucí nominální mzdy (meziročně +6,4 %) pomáhají držet nájmy i nominální ceny.
❌ Špatná zpráva: financování zůstane drahé.
Trh vypadá podobně jako v létě 2022. Jen bez tehdejšího skoku sazeb ze 2 na 6 %. Dnes rostou ze 4,4 na 5 %.
Přesto:
📊 realizované ceny se zastavují,
🤝 kupující znovu smlouvají,
📈 sazby rostou,
🏠 dostupnost se blíží rekordu,
💸 inflační prostředí brání úlevě.
Jaké jsou rozdíly proti roku 2022, se dočtete v článku pod fotografií 👇
Dobrá investice musí dávat smysl i tehdy, když ceny stagnují nebo klesají.
Jaký vývoj očekáváte vy? Vsadili jste na růst, nebo vaše investice dává smysl i při stagnaci trhu? 🤔
Opakuje se na trhu s byty rok 2022?
Jednou větou by se dalo odpovědět: trh se roku 2022 podobá, ale zatím se neopakuje. Realizované ceny se zastavují, kupující znovu smlouvají a sazby rostou. Chybí ale to, co tehdy ceny srazilo – skok sazeb ze 2 na 6 %.
Vycházím z dat Valuo.cz, která na konferenci MECH EXPO 2026 v panelové diskuzi „Jak se bude vyvíjet trh nemovitostí v roce 2027“ představil Radek Šitera, spoluzakladatel Valuo.cz. Valuo pracuje s cenami z katastru nemovitostí, tedy s tím, za kolik se byty skutečně prodaly. Ne za kolik se nabízely.
Stejně vysoko jako v roce 2022, ale polovičním tempem
Valuo přiložilo dvě období na sebe: vrchol cen z července 2022 a dnešek (září 2026). Oba body mají hodnotu 100 %.
Za dva roky před vrcholem 2022 vzrostly realizované ceny o 48 %. Za dva roky před dneškem o 24 %. Ceny tedy rostou polovičním tempem.
Po vrcholu 2022 přišel rychlý pád. Do osmi měsíců klesly realizované ceny na 88,5 % vrcholu.
Dnes realizované ceny zhruba dva měsíce stojí. Nabídkové ceny ale dál rostou a jsou asi o 6 % výš.
Jedna věc je důležitá: „stejně vysoko“ je dané konstrukcí grafu. Obě křivky mají v bodě 0 hodnotu 100 % z definice. Graf neříká, že dnešek je vrchol. Ukazuje, jak by to vypadalo, kdyby se historie opakovala.
Prodávající chtějí víc, než kupující platí
Druhý graf ukazuje, kolik procent ceny z inzerátu (před třemi měsíci) kupující nakonec zaplatil. Je to teploměr vyjednávací síly.
- 6/2021: 95,8 %
- 2/2023: 88,5 %, kupující diktovali
- 2/2025: 97,9 %, nejsilnější trh prodávajících
- 8/2026: 95,2 %
- 9/2026: 94,4 % (předběžně)
Od února 2025 klesl poměr o 3,5 bodu. V letech 2022–23 spadl zhruba o 7,5 bodu za 14 měsíců.
Představte si byt inzerovaný za 5 mil. Kč. Při poměru 97,9 % by se prodal za 4,9 mil. Kč, při 94,4 % za 4,72 mil. Kč. Rozdíl 175 000 Kč.
Dostupnost míří k rekordu z léta 2022
Valuo spočítalo, jakou část průměrné hrubé mzdy spolkne splátka hypotéky (80 % LTV, 30 let) na starší byt 60 m² za medián ceny:
- 1/2021: 26 %
- 8/2022: 51 %
- 4/2024: 40 %
- 8/2026: 47 %
Letošní zhoršení táhne hlavně vysoká sazba hypoték. Průměrná sazba nových hypoték podle ČBA Hypomonitoru stoupla z 4,43 % v březnu na 4,99 % v srpnu. To je nejvíc od července 2024.
Modelový příklad: co udělalo půl procenta
Byt za 5 mil. Kč, hypotéka LTV 80 % (4 mil. Kč), splatnost 30 let.
Měsíční splátka:
- při sazbě 1,95 % (leden 2021): 14 685 Kč
- při sazbě 4,43 % (březen 2026): 20 101 Kč
- při sazbě 4,99 % (srpen 2026): 21 448 Kč
- při sazbě 5,98 % (vrchol): 23 931 Kč
Za pět měsíců letošního roku vzrostla splátka o 1 347 Kč měsíčně, tedy o 16 165 Kč ročně. Proti roku 2021 je to 6 763 Kč měsíčně navíc.
Pokrývá váš nájem splátku i při 5 % sazbě?
Proč sazby jen tak neklesnou
Od konce roku 2019 vzrostlo HDP zhruba o 5 %, zaměstnanost asi o 4 %. Produktivita práce prakticky stojí. Jednotkové mzdové náklady jsou ale o víc než 40 % výš.
Mzdy tedy rostou rychleji než výkon. Průměrná hrubá mzda ve 2. čtvrtletí 2026 činila 51 966 Kč, meziročně o 6,4 % víc, reálně o 4,3 % (ČSÚ). Česká národní banka v červnu 2026 zvýšila repo sazbu na 3,75 %.
Pro pronajímatele to má dvě strany. Dobrá zpráva: rostoucí nominální mzdy pomáhají držet nájmy i nominální ceny. Špatná zpráva: financování zůstane drahé.
Co je jinak než v roce 2022
- Růst před vrcholem je poloviční: 24 % místo 48 %.
- Sazby nevyskočily ze 2 na 6 %. Rostou ze 4,4 na 5 %.
- Kupující platí 94,4 % inzerované ceny, ne 88,5 %.
- Mzdy rostou, takže nájmy mají oporu.
Kdy zbystřit
- Pokud poměr realizované a nabídkové ceny klesá i v dalších měsících.
- Realizované ceny začnou klesat, ne jen stagnovat.
- Sazby nových hypoték dál porostou.
- Váš propočet stojí na tom, že byt za pár let prodáte dráž.
Shrnutí
Trh vypadá podobně jako v létě 2022, jen ceny rostou pomaleji. Realizované ceny se zastavují, kupující znovu smlouvají, sazby rostou, dostupnost se blíží rekordu a inflační prostředí brání úlevě.
Je to varovný signál, ne předpověď poklesu.
Dobrá investice musí dávat smysl i tehdy, když ceny stagnují nebo klesají.
Jaký vývoj očekáváte vy? Vsadili jste na růst nebo bude dávat smysl držet vaši investici i při stagnaci trhu?
Chcete takováto témata probírat se zkušenými pronajímateli? Přijďte se podívat na setkání Klubu Činžovníci – první návštěva je zdarma: www.cinzovnici.cz/setkani
Upozornění: Článek popisuje vývoj trhu na základě veřejně prezentovaných dat. Nejde o investiční doporučení ani předpověď vývoje cen.
Zdroje:
Data pochází od Valuo.cz (katastr nemovitostí, realitní inzerce) a byla prezentována na konferenci MECH EXPO 2026. Panelová diskuze: Jak se bude vyvíjet trh nemovitostí v roce 2027. Radek Šitera, spoluzakladatel Valuo.cz. Data za září 2026 jsou předběžná.
- Graf HDP, zaměstnanosti, produktivity a jednotkových mzdových nákladů: ČSÚ, Česká bankovní asociace (prezentováno na MECH EXPO 2026).
- Sazby nových hypoték: ČBA Hypomonitor (srpen 2026).
- Průměrné mzdy ve 2. čtvrtletí 2026: Český statistický úřad.
- Repo sazba: Česká národní banka, rozhodnutí bankovní rady z června 2026.
- Modelový příklad: vlastní výpočet (anuitní splátka, 30 let).
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel klubu zkušených pronajímatelů nemovitostí Činžovníci