V ČR nereálné, v USA běžná praxe.
V USA skutečně dodnes v některých státech (California, Arizona, Oregon, Washington, Alaska, Minnesota, Montana, …) existuje koncept, že za hypotéku ručíte jen danou nemovitostí a ničím jiným – tzv. non‑recourse hypotéky.
Tato pravidla byla jedním z důležitých akcelerátorů nemovitostní krize v USA v roce 2008.
Vědomí toho, že „v nejhorším dům vrátím“, vedlo v letech 2000–2006 k tomu,
že si lidé brali hypotéky i na dražší nemovitosti, než si mohli ze svého příjmu dlouhodobě dovolit splácet.
Toto chování tlačilo ceny nemovitostí nahoru. 📈
Po prudkém pádu cen nemovitostí 📉 se „defaultovat“ stalo čistě ekonomickou kalkulací – bez morálního závazku.
Dlužník si srovnal dvě čísla:
Aktuální tržní hodnota domu: např. 150 000 USD
Zbývající dluh: 220 000 USD
Pokud neexistovala žádná osobní odpovědnost za rozdíl, nejlepší strategií bylo jednoduše přestat platit a odejít.
Tento „strategický default“ nastával i u dlužníků, kteří sice platit mohli, ale rozhodli se, že to ekonomicky nedává smysl.
Banky vrácené nemovitosti posílaly ve velkém na trh a vznikal tak obrovský převis nabídky nad poptávkou.
Ceny nemovitostí padaly takovým tempem, že tento dominový efekt nakonec přerostl v celosvětovou finanční krizi. 🌍
Dlužník si tak sice zruinoval svoji bonitu, ale v podstatě stačilo jít na pár let bydlet do nájmu a pak si nemovitost znovu pořídit „ve slevě“.
Právně šlo o legální využití omezené odpovědnosti, ne o podvod. ⚖️
V prostředí non-recourse úvěrů je hypotéka de facto prodejní opcí (put option) na nemovitost: pokud cena spadne pod hodnotu úvěru, můžete nemovitost „prodat“ bance za cenu dluhu.
Co si o tom myslíte vy – využili byste takové nastavení pravidel ve svůj prospěch, nebo by vám v tom bránil osobní morální kompas? 🤔
Diskutovat můžete v komentářích na LinkedIn.
Autor článku: Ing. Marek Čačka, zakladatel klubu zkušených pronajímatelů nemovitostí Činžovníci
