U OSVČ dává investiční nemovitost kvůli daním obrovský smysl – ale ne „pro každého“ a ne za všech okolností.
Základní princip
- Příjem OSVČ (§7 ZDP) – platí se zde daň ze zisku + sociální + zdravotní pojištění
- Příjem z pronájmu (§9 ZDP) – z něj se sociální ani zdravotní neplatí, platíte jen daň z příjmu
- Zásadní ustanovení: ztráta z pronájmu (§9) se může započíst proti zisku z podnikání §7, příjmům z kapitálového majetku §8 i ostatních příjmů §10).
- Prakticky: máte-li vysoký zisk jako OSVČ a zároveň ztrátu z pronájmu, sčítá se to dohromady a platíte méně na dani z příjmu.
- Bohužel vám to nesníží základ pro výpočet soc. a zdrav. pojištění.
- Nemovitost tedy legálně pořizujete z nezdaněných peněz.
- U investování do cenných papírů můžete podobně použít DIP, ale ten má strop 48 000 Kč/rok, zde žádný strop není.
Jak vzniká ztráta z pronájmů
Aby to fungovalo musíte u nájmu použít skutečné náklady, ne jen 30% paušál.
Typické náklady u pronájmu jsou
- úroky z hypotéky na pronajímaný byt,
- odpisy – rozprostřená pořizovací cena v čase
- opravy a údržba, vybavení, pojištění, služby atp.
Je třeba ale rozlišit, že ne každý náklad je skutečný výdaj. Úroky z hypotéky jsem musel každý měsíc zaplatit, služby také, ale odpis je jen účetní položka, kterou jsem nutně nemusel v daném roce reálně zaplatit, ale přesto si ji mohu uplatnit jako náklad a nemalý.
Navíc pokud vám v nějakém roce vyjde z nájmu ztráta a nemáte ji v tom roce kde uplatnit, můžete ji uplatnit během následujících 5 let.
Proč to dává smysl i s negativním cashflow
Negativní cashflow z bytu typicky znamená, že nájemné mi nepokryje provozní náklady a celou splátku hypotéky, takže musím každý měsíc doplácet nějaké peníze z jiného příjmu.
Daňově je ale důležité:
- úrok ze splátky je náklad (snižuje základ daně),
- jistina splátky není náklad (je to budování vašeho majetku – equity),
- k tomu máte odpisy nemovitosti + opravy atd.
- negativní cashflow je v praxi „přesun“ vašich peněz do hodnoty bytu
Příklad
novostavba 1kk Brno, dnešní cena 4,5M (150 000 Kč/m2),
- splátka 18 000 Kč (hypotéka 3,6M; 4,39%; úrok + jistina)
- nájem 13 500 Kč (162 000 Kč roční příjem)
- měsíčně musím doplácet 4500 Kč (54 000 Kč za rok)
- daňové náklady z úroků z hypotéky cca 150 000 Kč/rok
- daňové náklady při rovnoměrném odpisu cca 150 000 Kč/rok (platí pro 2. a další rok)
Z pronájmu jsem vytvořil příjem cca 160 000 Kč – 300 000 Kč náklady (úroky + odpisy) = -140 000 Kč ztráta.
Jako OSVČ jsem si snížil daňový základ díky této nemovitosti o 140 000 Kč, tedy jsem uspořil na daních 21 000 Kč nebo 32 200 Kč dle daňového pásma, tedy peníze které bych odvedl státu jsem investoval do růstu svého majetku.
- zisk 140 000 Kč
- daň 15% = 21 000 Kč
- daň 23 % = 32 200 Kč
Proč to ale stále NENÍ pro každého
- Musíte mít stabilní a relativně vysoký zisk z podnikání.
- Negativní cashflow musí být vás únosné i v horších letech, kdy se podnikání tolik nedaří.
- Podmínkou je, že máte vytvořenou dostatečnou rezervu na období bez nájemníka, vyšší sazby u refixace, větší opravy nebo výpadek toho příjmu, ze kterého vykrýváte rozdíl.
🛡️ Využíváte tento daňový štít?
Nebo je to pro vás nový pohled na negativní CF? 🤔
Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn!
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel platformy Činžovníci
