Přežije vaše nemovitostní portfolio příští krizi?
Aneb jak bezpečně hrají velcí hráči – a co se od nich může naučit i drobný činžovník (pronajímatel).
Nemovitostní fondy spravují miliardy korun a musí dodržovat přísná pravidla. Nejsou to byrokratické výmysly – jsou to pravidla přežití, která vznikla zkušeností z krizí.
Tady je 5 z nich, která si může přenést do svého portfolia úplně každý:
🏦 1) Maximální zadlužení 60% vůči hodnotě majetku (LTV max. 60%)
Pokud vaše nemovitosti mají hodnotu např. 10 mil. Kč, celkový dluh na nich by neměl přesáhnout 6 mil. Kč.
Cíl: vysoká stabilita i při nečekaném poklesu cen nemovitostí.
💰 2) Příjem z nájmů nejméně 30% nad celkovou splátkou úvěru (DSCR min. 1,3)
Pokud splácíte 100 000 Kč/měsíc, vaše nájmy by měly přinášet alespoň 130 000 Kč/měsíc.
Cíl: aby cashflow portfolia pohodlně uneslo splátky, i když některý nájemník nezaplatí nájem včas.
🛡️ 3) Rezerva na minimálně 6 měsíců splátek všech úvěrů
Pokud splácíte 100 000 Kč/měsíc, držte si rezervu minimálně 600 000 Kč.
Cíl: aby vás nepřekvapil výpadek nájemníka, zvýšení úrokové sazby nebo nečekané náklady na opravu.
🗺️ 4) Diverzifikace – banka, lokalita, typ nájemníka
Abyste nebyli rukojmím jedné banky nebo jednoho trhu:
Max. 40% celkového dluhu u jedné banky
Max. 50% nájemního příjmu z jednoho města
Max. 30% nájemníků stejného typu (turisté, studenti, rodiny,…)
Cíl: pokud jeden pilíř zakolísá, portfolio to ustojí.
📅 5) Rozložení fixací v čase
Ideálně mít refixace rozložené do 3–5 let, ne všechny ve stejném roce.
Žádný rok by se nemělo refinancovat více než 35% celkového dluhu.
Cíl: nečelit najednou zdraženým sazbám na celém portfoliu.
💬 Dodržujete některou z těchto zásad? Podělte se o své zkušenosti v komentářích na LinkedIn!
Jak nepřijít o to, co jsem léta budoval během jedné krize
Regulace nutí nemovitostní fondy dodržovat jasná pravidla – limity zadlužení, minimální rezervy i pravidelný rebalanc portfolia. Nejde o byrokratické výmysly, ale o principy dlouhodobého přežití, které vznikly na základě zkušeností z minulých krizí.
Pokud si podobná „fondová“ pravidla nastaví i individuální investor, získává zásadní výhodu: omezuje emoční rozhodování a výrazně zvyšuje pravděpodobnost, že jeho majetek obstojí i v náročných obdobích a bude mít co předat dalším generacím.
Vybral jsem několik principů, které využívají profesionální fondy a které lze přímo aplikovat i na individuální portfolio.
Bezpečné zadlužení
Retailové realitní fondy se typicky pohybují mezi 30–60% zadlužení. Vyšší páku (LTV nad 60%) už považují za zvýšené riziko.
Dává smysl sledovat LTV (Loan to Value, tedy poměr úvěru k hodnotě) na úrovni celého portfolia, nikoli jen jednotlivých nemovitostí. Investor může mít konkrétní nemovitost financovanou i ze 100% cizích zdrojů, ale celkové zadlužení vůči hodnotě majetku by dlouhodobě nemělo překračovat přibližně 60%.
Například: pokud jsou nemovitosti financované s LTV 80% a tvoří 75% portfolia, zatímco zbývajících 25% připadá na akcie, dluhopisy nebo hotovost, celkové LTV vychází na 60%.
Pozitivní cashflow
Bezpečná páka chrání nejen proti poklesu hodnoty aktiv, ale především proti negativnímu cashflow. Zadlužení by mělo stát na stabilním příjmu, nikoli na očekávání růstu.
Základním ukazatelem je DSCR (Debt Service Coverage Ratio), tedy poměr čistého nájmu ke splátkám dluhu:
- DSCR 1,0 znamená, že příjmy sotva pokrývají splátky
- DSCR 1,2–1,5 představuje běžné minimum (hodnota kolem 1,3 poskytuje rozumnou rezervu)
- DSCR 2,0 a více značí konzervativní nastavení
Například: při splátkách 100 000 Kč měsíčně by nájem měl dosahovat alespoň 130 000 Kč, aby vznikla dostatečná rezerva pro výpadky.
Rezervy
Fondy drží část majetku v likvidních aktivech, aby nemusely prodávat v nevhodný okamžik. Stejný princip platí i pro jednotlivce.
Finanční rezerva ve výši alespoň šesti měsíčních splátek a provozních nákladů umožňuje zvládnout výpadek nájemníka, růst úrokových sazeb nebo nečekané výdaje bez nutnosti unáhlených kroků.
Například: při měsíčních splátkách 100 000 Kč by měla rezerva činit minimálně 600 000 Kč.
Diverzifikace
Základní pravidlo „nedávat všechna vejce do jednoho košíku“ má v realitách několik rovin.
Je vhodné nespoléhat na jediný zdroj financování – podmínky bank se v čase mění a závislost na jedné instituci zvyšuje riziko. Jako rozumný limit se uvádí maximálně 40% celkového dluhu u jedné banky.
Diverzifikace se týká také geografického rozložení investic. Pro někoho je diverzifikace to, že nemá všechny jednotky v jednom činžáku, ale má je rozeseté v rámci daného města. Někdo diverzifikuje do různých měst v rámci ČR. Velcí hráči rozkládají rizika pořizováním nemovitostí po celém světě, protože nechtějí být zaskočení nepříznivým vývojem v jedné konkrétní zemi.
Další dimenzí je struktura nájemníků. Někdo kupuje startovní byty pro mladé profesionály. Jiný tvoří studentské spolubydlení. Oblíbená je i orientace na turisty a krátkodobé pronájmy. Nic z toho není špatně, ale už Covid nám ukázal, jak se může poptávka skokově změnit. Orientovat se jen na jeden typ nájemníků a dobře znát jejich potřeby je jednodušší, ale rizikovější.
Řízení úrokového rizika
Profesionální fondy aktivně pracují s fixacemi úrokových sazeb a plánují refinancování tak, aby omezily riziko nepříznivého vývoje.
Vhodným přístupem je rozložit refixace do období 3–5 let a vyhnout se situaci, kdy se v jednom roce refinancuje příliš velká část dluhu. Obecně by nemělo jít o více než zhruba 35% celkového zadlužení.
Specifikem českého trhu je relativně silná pozice spotřebitele – i během fixace může usilovat o lepší podmínky u stávající banky nebo odejít jinam. To vytváří prostor pro aktivní správu nákladů na financování.
Tato pravidla nesměřují k maximalizaci výnosu. Jejich cílem je ochrana před nejhoršími scénáři – nucenými prodeji, cashflow krizí nebo ztrátou dlouhodobě budovaného majetku.
Závěr
Tato pravidla se nesnaží o maximální výnos, ale chrání před tím nejhorším – před nucenými prodeji ve špatný čas, před cashflow krizí a před situací, kdy jeden špatný rok rozbije to, co jste stavěli roky.
Velcí hráči tato pravidla dodržují z regulatorní povinnosti. Vy je můžete dodržovat z vlastního rozhodnutí – a ochránit tak svůj majetek, aby přežil i do další generace.
Přijďte se podívat na setkání Činžovníků a povídat si o nemovitostech s dalšími zkušenými pronajímateli.
Dodržujete již dnes některé z těchto pravidel?
Autor článku: Marek Čačka, zakladatel klubu zkušených pronajímatelů nemovitostí Činžovníci