Autor: Hana Mészárosová

Už vám nechtějí dát další hypotéku? 🤔
Zkuste stavebko.

Dnešní setkání se točilo kolem možností financování skrze stavební spoření. Oproti hypotéce je tu vyšší sazba a splatnost jen 20 let.
Ale do 3,5 mil. Kč nemusíte dávat nic do zástavy 🏠, a prokázání bonity je tu benevolentnější než u hypotéky. 💰

Také vás baví nemovitosti?

Přijďte na setkání klubu Činžovníci a potkejte lidi, se kterými si o tomto tématu můžete popovídat. 🤝

Termíny setkání najdete na:
www.cinzovnici.cz/setkani

🤯 Správa nájemních bytů: pohodlí, nebo past?

Příběh o dvou bytech: jeden byt v Karviné se správou na klíč = stabilní příjem 5,5% a zhodnocení kapitálu. Druhý v Chomutově s neprověřenou firmou = vybydlený byt a ztráta půl milionu. Poučení? Ne vždy je nejvyšší slibovaný výnos ten nejlepší. 💡

Delegujte, co vás nebaví, na prověřené správce: i váš volný čas má hodnotu. ⏳ Investoři, kteří si jej nepočítají, často odmítají platit za správu, dokud nenastane první vážný problém, jehož řešení může nákladově převýšit několikaleté poplatky za správu.

Zatímco u malého portfolia problém nemusí nikdy nastat, u větších portfolií je jeho výskyt statisticky jistý. 📊

Jak si ceníte vy hodnotu svého volného času? 🤔

Raději zaplatíte profesionální správu, nebo řešíte rádi problémy svých nájemníků sami?

Jak získat hypotéku až 100 000 000 Kč? 🪙
A jak dnes dosáhnout pozitivního cash flow z nájmu? 📈

Na setkání Činžovníci jsme otevřeli dvě velmi praktická témata pro každého, kdo chce portfolio dál škálovat.

1. 🏋️ Pákování portfolia a systémové limity bank
První část jsme věnovali změnám, které Moneta chystá od 1. 9.
Pro někoho nové parametry otevírají cestu k úvěru až 100 000 000 Kč. Jiným se naopak možnosti financování mohou začít výrazně omezovat už kolem 20 000 000 Kč.
Řešili jsme například:
🏢 panel versus cihla — LTV 50% versus 75%
📊kde vznikají systémové limity při pákování portfolia
☑️co udělat dříve, než požádáte o další financování.

🤝 Díky členství Monety v našich klubech mají Činžovníci vždy informace z první ruky.

2. Co-living a studentské bydlení
Druhé téma patřilo pronajímání po pokojích, co-livingu a studentskému bydlení.
Sdíleli jsme zkušenosti z praxe, rizika tohoto modelu i to, jak jej vnímají banky.
Mluvili jsme také o tom:
které byty jsou pro co-living vhodné a které naopak ne,
jaký výnos může přinést pronájem po pokojích oproti pronájmu celého bytu,
kde může vyšší nájem převážit vyšší provozní náročnost. 🏠

Co dnes ve svém portfoliu řešíte více: další financování, nebo zvyšování cash flow z existujících bytů?

🔥 Mastermind setkání Činžovníci bylo opět plné konkrétních strategií, čísel a insider vhledů zkušených investorů. Tady je výběr toho nejzajímavějšího:

🏢 Nebytové prostory (kanceláře, ateliéry) jsou často levnější za m². U plátců DPH navíc existuje možnost odpočtu 21% z ceny pořizované nemovitosti — u 5 mil. Kč je to zhruba 1 mil. Kč zpět. Pokud odpočet uplatníte, musíte prostor 10 let pronajímat plátci DPH nebo ho užívat v plátcovské činnosti. Každý rok probíhá „test“ a při nesplnění se vrací 1/10 odpočtu.

📰 Před nákupem investičního bytu v lokalitě, kterou neznáte, si otestujte poptávku ještě před investicí. Třeba přes fejkový inzerát.

🪙 Když je stavba už zaplacená prodejem bytů, zbytek si developer „drží“ pro prémiového kupce. Trpělivost se jim vyplácí.

🧮 Když po odchodu nájemníka trvá měsíce najít dalšího, je to signál trendu. V takové situaci může být prodej racionální volba.

🗺️ Když se chystá změna územního plánu, která může omezit využití vašich pozemků, je dobré hned zahájit stavební řízení. To pak běží podle plánu, který platil v době podání.

Kdo se k nám přidá příště? 😉

Víte, že nejlepší nemovitostní příležitosti v Česku nejsou na Sreality? 🏘️🔍

Výhodou online setkání klubu Činžovníci je, že se na něm potkávají pronajímatelé ze všech koutů ČR i zahraničí 🌍

Jaké regiony jsou perspektivní? Co pronajímatel, to jiný názor 💬

🏙️ Ostravsko není jen Ostrava – s Opavou, Havířovem a Frýdkem-Místkem jde o aglomeraci srovnatelnou velikostí s Brnem.

🚄 Bude za dva roky Kladno „předměstím Prahy“ díky připravované rychlodráze?

🇳🇱 Nizozemsko jako varovný signál: vláda se snažila snížit ceny regulací nájmů a nařízením smluv na dobu neurčitou. Výsledkem je mizející nabídka pronájmů z trhu 📉

💰 K čemu je dobrá americká hypotéka? Jde o účelově nevázané peníze, které lze použít jako hotovost na příležitosti, jež běžná hypotéka nefinancuje. Po odstranění problémů je pak možné nemovitost proplatit standardní hypotékou za běžnou sazbu ✅

👉 Chcete slyšet víc podobných postřehů přímo od zkušených pronajímatelů? Přijďte na nejbližší setkání klubu Činžovníci – v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci i online. První návštěva je zdarma, stačí se zaregistrovat na cinzovnici.cz, kde najdete i termíny setkání.

🏙️ Počet novostaveb v Brně i Praze roste. Co to udělá s cenou?
Na deficit výstavby z předchozích let to však stačit nebude. Pokles cen proto nečekejme, maximálně zpomalení jejich růstu.

🏢 Správce nemovitosti funguje jako pojištění. Platíte za klid, nebo jen za jeho iluzi?
V 90 % měsíců standardní nájemník nevyžaduje téměř žádnou péči. Zbývajících 10 %, například výpadek platby nebo havárie, představuje chvíle, kdy zjistíte, jestli váš správce skutečně funguje.

🎓 Jak funguje model studentského pronájmu?
Skupinky čtyř až šesti přátel tvoří přirozenou jednotku. Jeden kontaktní nájemník za celou skupinu znamená výrazně méně starostí.
Pronajímání po jednotlivých postelích může přinést vyšší výnos, ale nárůst práce s tím spojený za něj často nestojí.

👴 Špatný předseda SVJ dokáže investici zkomplikovat víc než špatný nájemník. Paradoxně bývá aktivní, ale nezkušený předseda často horší než ten pasivní.

Právě takové konverzace vás mohou posunout dál jako nemovitostního investora. 💡

👇 Chcete být příště u toho?
Setkání klubu Činžovníci pořádáme každý týden v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci i online. Termíny a odkaz na registraci najdete v komentáři.
Každý kdo pronajímá 3+ bytů bude vítán. 🏘️

Studentské bydlení z první ruky 🎓. Mezi nás totiž přišel student VŠ financí, který právě loni sám hledal byt pro 4 lidi a obeslal přes 50 nabídek. Pronajímatelé v naší skupině tak mohli přímo z první ruky slyšet, co studenty skutečně odrazuje a kde vlastně bydlení hledají.

Žádné PowerPointy, žádné obecné rady z YouTube. Jen lidi, co reálně investují, a otevřená diskuze o tom, co funguje a co ne.

Chceš být u toho příště? 🙋‍♂️ Setkáváme se v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci a taky online – stačí se zaregistrovat na webu. Díky nižší účasti o prázdninách dostane každý více prostoru na svá témata.

#cinzovnici #nemovitosti #mastermind #investování #studentskebydleni

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

---

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

Monte Bú restaurant a steakhouse, Údolní 532/76, 602 00 Brno

V novostavbě s teplárnou platíte za topení často víc než ve starém bytě s kamny na plyn. 🔥 Energetická třída A neznamená automaticky nízké náklady.

Proč nájemník v insolvenci může být paradoxně spolehlivější platič než ten bez dluhů? 🤔

Jeden podíl vydražil. Druhý koupil napřímo. Třetí získal z insolvence. Celý proces trval 8 let – ale pak měl celý pozemek. ⏳
Jaká jsou rizika práce s podíly nám nasdílel Pavel Tomek z ADOL.

Tohle nejsou webinářové teorie. Tohle jsou zkušenosti lidí, kteří mají dohromady stovky nemovitostí poskytují bydlení stovkám nájemníků.
To jsou Činžovníci.

Adresa: Restaurace U Lucerny, Veveří 20, 602 00

Která lokalita v ČR je nejlepší pro investování do nemovitostí? 🏘️

Výhoda online setkání Činžovníci je v tom, že se tu potkávají investoři z celé ČR i zahraničí. 🌍

Ale trend je jasný: většina činžovníků investuje v lokalitě, kterou dobře zná. 🧭
Kupovat jen na základě čísel v Excelu se totiž nemusí vyplatit. 📊❌

Jak to máte vy – kupujete podle „tabulek“, nebo je pro vás klíčová detailní znalost lokality? 🙂

V Brně jednoznačně vítězí ranní setkání. Společná snídaně, otevřená diskuze a témata, která zajímají největší počet účastníků.

Od května přidáváme na intenzitě: každý měsíc 4 setkání – 2 ráno, 1 v poledne, 1 večer.

Co jsme řešili tentokrát?

📍 Kde hledat nejlepší příležitosti k nákupu
Shodli jsme se, že zlatý důl jsou neveřejné nabídky – jenže k těm se jako jednotlivec těžko dostanete. Jako člen skupiny Činžovníci vám nic neunikne. Aktuálně máme například neveřejnou nabídku na novostavbu v Brně od 3 795 000 Kč – napište, pokud vás to zajímá.

📊 Vyúčtování energií
Blíží se zákonný termín. Sdíleli jsme postupy, jak na to efektivně a v souladu s legislativou.

🏘️ Stanovování nájmů v lokalitách bez dat
Co dělat, když Sreality.cz nenabízí žádné srovnatelné nemovitosti? Diskutovali jsme konkrétní přístupy, jak v takových lokalitách tržní cenu odhadnout.

🏦 Hypotéky po 1. 4.
Kolegové z praxe nám popsali, jak banky reálně mění přístup k hypotékám po novém doporučení ČNB.

📱 Jaká je nejlepší aplikace pro správu nemovitostí, komunikaci s nájemníky a podpisy smluv?

Ukázalo se, že většina z nás stále žije v Excelu, komunikuje přes WhatsApp a smlouvy podepisuje perem.

Aplikace jsou buď příliš těžkopádné, zastaralé nebo nemají všechny funkce, které by si činžovník přál.

Doba se ale mění – díky jednoduchému kódování přes AI nástroje vznikají nové ambiciózní projekty. Otázka je, který z nich vydrží.

Na setkání jsme dnes rozebrali, jak by měla taková aplikace fungovat, aby měla maximální přínos pro pronajímatele a neobtěžovala nájemníky.

🤝 Skupinové projekty s výnosem 30% za 6–9 měsíců
Není to pohádka. Funguje to tak, že 3–5 lidí spojí kapitál, znalosti i čas – každý dělá svůj díl, každý je za práci honorován.

Výsledek: větší projekt, menší zátěž, vyšší výnos. A jeden klíčový princip, který v diskusi zazněl: lidé musí být za práci zaplaceni v první řadě. Jinak to dřív nebo později skřípe.

🏦 Financování: SRO vs. družstevní úvěr
Probrali jsme konkrétní podmínky, jak řešit financování flippů a kdy je platforma typu Bydlí zajímavá – a kdy 5letá fixace může být past.

Zajímají vás podobná témata? Přidejte se k Činžovníkům – můžete aktivně diskutovat na našich online nebo prezenčních setkáních v Praze, Brně či Ostravě nebo si jen přečíst zápis nejdůležitějších poznatků, který je členům k dispozici.

📈 Ceny nemovitostí rostou všude – jen z různého základu.
Ostrava dohání Brno, Brno dohání Prahu.
Klíčová otázka zní: chcete výnos, likviditu, nebo jistotu?
Investiční trojúhelník (riziko – likvidita – výnos) platí vždy a v každém trhu – pokud jeden roh „nesedí“, měli byste dát od investice ruce pryč.

🌍 Investice v zahraničí – jak na financování?
Zahraniční hypotéka se vám v ČR nepropíše do bonity.
Dubajský trh zažívá turbulence – developeři nemění ceny, ale upravují platební plány.
A zkušenost z Irska? Jako nerezident hypotéku zkrátka nedostanete.

🔧 Fondy oprav a správa bytového domu
Jste vlastníkem bytu v činžáku nebo vlastníkem celé budovy, je to úplně jiná dispciplína.

Jak efektivně pracovat s fondem oprav, když se musím starat o celý dům.
Jak si tvořit fond oprav jen na úrovni jednotky. Co reálně jde smluvně přenést na nájemníka – a co vždy zaplatí vlastník.

Žádné přednášky, jen otevřená řízená diskuse lidí, kteří pronajímají nemovitosti, to jsou setkání klubu Činžovníci

📅 Příští online setkání plánujeme na
9. 4. dopoledne (9-11 h) nebo
28. 4. večerní setkání bude od 18:00.
Pokud je pro vás příjemnější potkat se naživo, mrkněte na termíny setkání v Praze, Brně a Ostravě a rezervujte si své místo.

Přijďte jako host a zjistěte, jestli je klub Činžovníci pro vás.
První setkání máte zdarma.
Termíny a registraci najdete zde:
https://lnkd.in/dAny8H8u

Monte Bú restaurant a steakhouse, Údolní 532/76, 602 00 Brno

Jaká jsou rizika garantovaného nájmu?

Co když nájemník platí, ale přestane vám platit správce 🤔

Všechno je to o tom vybírat si spolehlivé partnery pro podnikání.

A to je jeden z důvodů, proč být součástí komunity Činžovníci, můžete se učit z chyb druhých. 😉

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

Jaké změny nás čekají u jednotlivých bank od 1. 4.? 🏦
Činžovníci znají odpovědi.

🌾 Už se to rýsuje, oddělí se zrno od plev.
Ti, kteří budují skutečné investiční portfolio, se přizpůsobí. ✅
Ti, kteří jen kličkovali ve starých pravidlech bank, narazí. 🚧

📊 Myslíte, že zpřísnění podmínek ČNB (LTV 70%, DTI 7×) je pro trh zdravé, nebo jsou podle vás příliš přísné?

💬 Podělte se o svůj názor v komentáři na LinkedIn nebo přijďte diskutovat na naše živé setkání v Praze, Brně, Ostravě nebo online.