Termíny setkání

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

---

Restaurace U Dobré myšlenky, Podskalská 27, Praha 2 – Nové město

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

---

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Monte Bú restaurant a steakhouse, Údolní 532/76, 602 00 Brno

Adresa: Restaurace U Lucerny, Veveří 20, 602 00

---

Mediterranean Restaurant & Bistro Antonio Sandev, Skořepka 355/2, Praha 1 – Staré Město

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Další činžovnické setkání je za námi a tentokrát jsme se zaměřili především na nájemní vztahy – téma, které tvoří každodenní realitu většiny investorů. Na setkání dorazil také zástupce společnosti CEE Specialty, který nás seznámil s možností pojištění záruk na nájemní kauci. Diskuze ukázala, jak může tento nástroj zjednodušit práci s nájemníky a zároveň snížit rizika na straně pronajímatele. Velkou část jsme věnovali i praktickým otázkám, jako je nastavení výše nájemného, jeho úpravy v čase nebo způsoby, jak efektivněji řešit administrativu – například zefektivnění podepisování dodatků ke smlouvám. Závěr patřil tématu studentského bydlení, kde jsme rozebrali specifika tohoto segmentu, jeho výhody i rizika a zkušenosti z praxe.

---

Restaurace L´Osteria, Ruská 2994/18, Ostrava-Vítkovice

---

Restaurace U Dobré myšlenky, Podolská 27, Praha 2

Jedním z hlavních témat bylo financování právnických osob prostřednictvím Monety, kde zazněly i konkrétní „podpultové“ informace z první ruky – tedy jak banka skutečně přistupuje k financování, na co se v praxi zaměřuje a jaké jsou její záměry do budoucna. Velká pozornost byla věnována také developerským projektům v Praze, jejich aktuální situaci, výzvám i příležitostem, které dnešní trh přináší.Dalším bodem byly úvěry ze stavebního spoření, jejich využití při financování nemovitostí a kdy mohou být zajímavou alternativou ke klasickým hypotékám.Závěr patřil tématu maximalizace ceny nemovitosti, kde jsme sdíleli konkrétní tipy a přístupy, jak zvýšit hodnotu nemovitosti před prodejem či pronájmem.

Monte Bú restaurant a steakhouse, Údolní 532/76, 602 00 Brno

👨‍👩‍👧 Děti, bydlení a předání majetku
Výborná debata plná protichůdných názorů:
❌ „Ať si vydělají sami – naučí je to hodnotu peněz.“
✅ „Bez pomoci rodičů je vlastní bydlení pro mladé téměř nedosažitelné.“
Modely podpory: startovací byt, pomoc s bonitou, nákladový nájem nebo postupný převod.
Nejdůležitější investice? Finanční vzdělání – to vám nikdo nevezme.

Dnešní setkání Činžovníci v Brně bylo opět nabité zajímavými tématy.

📈📉Vliv inflace na úrokové sazby
Centrální banky zvyšují úrokové sazby jako lék na inflaci. Je to jako antibiotikům pro ekonomiku, která sice krátkodobě škodí, ale řeší základní problém.

⚖️ Dědictví nemovitosti s hypotékou
Hypotéka smrtí nezaniká – přechází na dědice.
Pokud ale dědic nemá bonitu hypotéku splácet, může být nařízen i prodej.
Životní pojištění vinkulované ve prospěch banky = pojišťovna splatí hypotéku přímo.

Kdo se k nám přidá příště?

CP1 Café & Wine bar, Konviktská 24, 110 00 Praha 1-Staré Město

Vlastnictví činžovního domu v s.r.o. – řešili jsme výhody i limity této struktury z pohledu správy, daní i dlouhodobého držení majetku. Investiční příležitosti za 12 mil. Kč s nulovým cashflow – diskutovali jsme, kdy může taková investice dávat smysl a na co si dát pozor. Investiční diverzifikace – otevřeli jsme téma rozložení kapitálu napříč různými aktivy a strategiemi. Diverzifikace v rámci realitního trhu – zaměřili jsme se na kombinaci různých typů nemovitostí, lokalit i přístupů k investování. Financování – sdíleli jsme aktuální zkušenosti s bankami, nastavením úvěrů a možnostmi optimalizace. Příležitosti v nebytových prostorech – diskutovali jsme potenciál komerčních nemovitostí a jejich výnosový profil. Právní stránka podílů – řešili jsme strukturování vlastnictví, vztahy mezi společníky a právní rizika.

V Brně jednoznačně vítězí ranní setkání. Společná snídaně, otevřená diskuze a témata, která zajímají největší počet účastníků.

Od května přidáváme na intenzitě: každý měsíc 4 setkání – 2 ráno, 1 v poledne, 1 večer.

Co jsme řešili tentokrát?

📍 Kde hledat nejlepší příležitosti k nákupu
Shodli jsme se, že zlatý důl jsou neveřejné nabídky – jenže k těm se jako jednotlivec těžko dostanete. Jako člen skupiny Činžovníci vám nic neunikne. Aktuálně máme například neveřejnou nabídku na novostavbu v Brně od 3 795 000 Kč – napište, pokud vás to zajímá.

📊 Vyúčtování energií
Blíží se zákonný termín. Sdíleli jsme postupy, jak na to efektivně a v souladu s legislativou.

🏘️ Stanovování nájmů v lokalitách bez dat
Co dělat, když Sreality.cz nenabízí žádné srovnatelné nemovitosti? Diskutovali jsme konkrétní přístupy, jak v takových lokalitách tržní cenu odhadnout.

🏦 Hypotéky po 1. 4.
Kolegové z praxe nám popsali, jak banky reálně mění přístup k hypotékám po novém doporučení ČNB.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Věnovali jsme se reálnému životu a problémům realitního makléře, kde zaznělo, s čím se makléři skutečně potýkají v každodenní praxi. Otevřeli jsme téma prodeje bytu z pohledu prodávajícího, tedy jak celý proces vnímá druhá strana a na co si dát pozor. Nechyběly ani nové funkce portálu Sreality, které mohou ovlivnit způsob prezentace a prodeje nemovitostí. Diskutovali jsme i úroky z kauce a jejich praktické dopady na vztah mezi pronajímatelem a nájemníkem. Dalším tématem bylo pojištění nemovitostí a role pojišťovacích poradců, včetně zkušeností z praxe. Na závěr zazněly zkušenosti investorů ze spolupráce s makléři, které přinesly řadu konkrétních doporučení i nedoporučení.

Restaurace L´Osteria, Ruská 2994/18, Ostrava-Vítkovice

Členská základna nově vzniklého klubu Činžovníci v Ostravě nezadržitelně roste. Na druhém setkání jsme přivítali hned 3 nové členy.
Děkuji Vendula Smutková za výběr krásných prostor a organizaci setkání.

A co bylo téma dne?

Otevřeli jsme silně subjektivní téma Míra zdravého zadlužení, ke kterému nám dal i pohled banky Moneta Marek Rosa.
Volně jsme navázali tématem financování, reakce na nové restrikce ČNB a hypotéky na IČo.
Na závěr jsme probrali téma nesmyslnost úročení kauci nájemníků.

Café Záhosrký, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Rozdělení domu na jednotlivé byty – řešili jsme právní, technické i ekonomické aspekty a nejčastější úskalí. Případová studie bytového domu v Plzni – na konkrétním příkladu jsme prošli celý investiční proces od nákupu po stabilizaci výnosu. Zhodnocení kauce – diskutovali jsme, jak s kaucemi pracovat efektivně a bezpečně z pohledu investora. Kreativní způsoby financování – sdíleli jsme alternativní přístupy, jak realizovat investice i mimo klasické bankovní úvěry.

📱 Jaká je nejlepší aplikace pro správu nemovitostí, komunikaci s nájemníky a podpisy smluv?

Ukázalo se, že většina z nás stále žije v Excelu, komunikuje přes WhatsApp a smlouvy podepisuje perem.

Aplikace jsou buď příliš těžkopádné, zastaralé nebo nemají všechny funkce, které by si činžovník přál.

Doba se ale mění – díky jednoduchému kódování přes AI nástroje vznikají nové ambiciózní projekty. Otázka je, který z nich vydrží.

Na setkání jsme dnes rozebrali, jak by měla taková aplikace fungovat, aby měla maximální přínos pro pronajímatele a neobtěžovala nájemníky.

🤝 Skupinové projekty s výnosem 30% za 6–9 měsíců
Není to pohádka. Funguje to tak, že 3–5 lidí spojí kapitál, znalosti i čas – každý dělá svůj díl, každý je za práci honorován.

Výsledek: větší projekt, menší zátěž, vyšší výnos. A jeden klíčový princip, který v diskusi zazněl: lidé musí být za práci zaplaceni v první řadě. Jinak to dřív nebo později skřípe.

🏦 Financování: SRO vs. družstevní úvěr
Probrali jsme konkrétní podmínky, jak řešit financování flippů a kdy je platforma typu Bydlí zajímavá – a kdy 5letá fixace může být past.

Zajímají vás podobná témata? Přidejte se k Činžovníkům – můžete aktivně diskutovat na našich online nebo prezenčních setkáních v Praze, Brně či Ostravě nebo si jen přečíst zápis nejdůležitějších poznatků, který je členům k dispozici.