Termíny setkání

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

---

Restaurace Plan B, Palachovo nám. 620/1, 779 00 Olomouc

Zahajovací setkání Olomouckého klubu.

„Doufat není strategie.“

Tohle zaznělo na úplně prvním setkání Činžovníků v Olomouci – a přesně v tom duchu se nesla celá diskuze. Neřešili jsme, jak rostou nájmy. Řešili jsme, co nás může jako pronajímatele reálně ohrozit.

Nakousli jsme téma prověřování nájemníků a jejich bonity, ale hlavní část diskuze se točila kolem limitů financování a toho, jak realisticky přemýšlet o dalším růstu portfolia. Otevřeli jsme i legislativní změny, které mohou výrazně ovlivnit trh, včetně možného omezení řetězení nájemních smluv. Nechyběla ani debata o vývoji daní z nemovitostí a o tom, kde leží hranice dostupnosti nájemního bydlení.

Marek Čačka a Jan Štěrba

Restaurace U Dobré myšlenky, Podskalská 27, Praha 2 – Nové město

Jedním z hlavních bodů diskuze bylo, co dělat v situaci, kdy dlouhodobý nájem nepokrývá ani splátku úroku. Sdíleli jsme různé přístupy investorů k optimalizaci cashflow, práci s financováním i možnostem změny strategie v aktuálních tržních podmínkách. Velkým tématem byla také diverzifikace, a to nejen napříč různými typy nemovitostí, ale i investičními strategiemi a lokalitami. Diskuze ukázala, jak důležité je nepodceňovat rozložení rizika. Věnovali jsme se i otázce hledání ideálního nájemníka a aktuální pronajmutelnosti bytů. Zazněly zkušenosti s dnešní poptávkou, změnami chování nájemníků i tipy, jak zvýšit atraktivitu nemovitosti na trhu. Závěr patřil porovnání panelových bytů, cihlových domů a novostaveb. Diskutovali jsme výhody a nevýhody jednotlivých typů nemovitostí a jejich potenciál z dlouhodobého investičního pohledu.

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

Restaurace PALOUK, Vítězná 2, 702 00 Moravská Ostrava a Přívoz

Monte Bú restaurant a steakhouse, Údolní 532/76, 602 00 Brno

V novostavbě s teplárnou platíte za topení často víc než ve starém bytě s kamny na plyn. 🔥 Energetická třída A neznamená automaticky nízké náklady.

Proč nájemník v insolvenci může být paradoxně spolehlivější platič než ten bez dluhů? 🤔

Jeden podíl vydražil. Druhý koupil napřímo. Třetí získal z insolvence. Celý proces trval 8 let – ale pak měl celý pozemek. ⏳
Jaká jsou rizika práce s podíly nám nasdílel Pavel Tomek z ADOL.

Tohle nejsou webinářové teorie. Tohle jsou zkušenosti lidí, kteří mají dohromady stovky nemovitostí poskytují bydlení stovkám nájemníků.
To jsou Činžovníci.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Jedním z hlavních témat byl pronájem cizincům – řešili jsme, jaké povinnosti s sebou tento typ pronájmu přináší, na co si dát pozor z pohledu administrativy i komunikace a jaká specifika se nejčastěji objevují v praxi. Velkou diskuzi vyvolalo také téma odkupu nemovitostí od státu, kde jsme sdíleli zkušenosti s procesem odkupu, možnými příležitostmi i riziky spojenými s těmito transakcemi. Dalším bodem bylo hledání nemovitostí na trhu – jak dnes efektivně vyhledávat investiční příležitosti, kde hledat neveřejné nabídky a jak rychle vyhodnocovat potenciál nemovitosti. Závěr patřil tématu správcovských firem, jejich fungování, nastavení spolupráce a zkušenostem investorů s externí správou nemovitostí.

Adresa: Restaurace U Lucerny, Veveří 20, 602 00

Mediterranean Restaurant & Bistro Antonio Sandev, Skořepka 355/2, Praha 1 – Staré Město

Velkou část diskuze zabraly konkrétní zkušenosti se správcovskými firmami – co funguje, kde nejčastěji vznikají problémy a jak správně nastavit spolupráci, aby správa nemovitostí dávala dlouhodobě smysl. Navázali jsme tématem typů správy nemovitostí, kde jsme porovnávali vlastní správu, externí správce i hybridní modely a jejich výhody či limity. Dalším bodem byla investiční příležitost do 8 milionů korun v Praze, kde jsme rozebírali, jak dnes přemýšlet nad výnosem, lokalitou a potenciálem růstu hodnoty nemovitosti. Zajímavou diskuzi přinesla také specifika suterénních a půdních bytů – od technických omezení přes legislativní otázky až po jejich investiční potenciál.Závěr patřil tématu diverzifikace portfolia, tedy jak efektivně rozložit investice napříč různými typy nemovitostí a strategiemi.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Další činžovnické setkání je za námi a tentokrát jsme se zaměřili především na nájemní vztahy – téma, které tvoří každodenní realitu většiny investorů. Na setkání dorazil také zástupce společnosti CEE Specialty, který nás seznámil s možností pojištění záruk na nájemní kauci. Diskuze ukázala, jak může tento nástroj zjednodušit práci s nájemníky a zároveň snížit rizika na straně pronajímatele. Velkou část jsme věnovali i praktickým otázkám, jako je nastavení výše nájemného, jeho úpravy v čase nebo způsoby, jak efektivněji řešit administrativu – například zefektivnění podepisování dodatků ke smlouvám. Závěr patřil tématu studentského bydlení, kde jsme rozebrali specifika tohoto segmentu, jeho výhody i rizika a zkušenosti z praxe.

Která lokalita v ČR je nejlepší pro investování do nemovitostí? 🏘️

Výhoda online setkání Činžovníci je v tom, že se tu potkávají investoři z celé ČR i zahraničí. 🌍

Ale trend je jasný: většina činžovníků investuje v lokalitě, kterou dobře zná. 🧭
Kupovat jen na základě čísel v Excelu se totiž nemusí vyplatit. 📊❌

Jak to máte vy – kupujete podle „tabulek“, nebo je pro vás klíčová detailní znalost lokality? 🙂

Restaurace PALOUK

Místo pálení čarodějnic přišli Ostraváci na setkání klubu Činžovníci.

Rozebírali jsme příležitost v Moravskoslezském kraji ze všech úhlů. Kde je dobré investovat (z pohledu nás malých i větších investorů), co je důvodem vysokého hodnocení nemovitostí v Ostravě a zda už jsme dosáhli pomyslné špičky nebo ještě ceny porostou.

Moderovat názorovou přestřelku místních byl opravdu zážitek – Marek si to rozhodně užil

Neformální setkání se pak protáhlo do zavíračky . Ostrava prostě žije.

Restaurace U Dobré myšlenky, Podolská 27, Praha 2

Jedním z hlavních témat bylo financování právnických osob prostřednictvím Monety, kde zazněly i konkrétní „podpultové“ informace z první ruky – tedy jak banka skutečně přistupuje k financování, na co se v praxi zaměřuje a jaké jsou její záměry do budoucna. Velká pozornost byla věnována také developerským projektům v Praze, jejich aktuální situaci, výzvám i příležitostem, které dnešní trh přináší.Dalším bodem byly úvěry ze stavebního spoření, jejich využití při financování nemovitostí a kdy mohou být zajímavou alternativou ke klasickým hypotékám.Závěr patřil tématu maximalizace ceny nemovitosti, kde jsme sdíleli konkrétní tipy a přístupy, jak zvýšit hodnotu nemovitosti před prodejem či pronájmem.

Monte Bú restaurant a steakhouse, Údolní 532/76, 602 00 Brno

👨‍👩‍👧 Děti, bydlení a předání majetku
Výborná debata plná protichůdných názorů:
❌ „Ať si vydělají sami – naučí je to hodnotu peněz.“
✅ „Bez pomoci rodičů je vlastní bydlení pro mladé téměř nedosažitelné.“
Modely podpory: startovací byt, pomoc s bonitou, nákladový nájem nebo postupný převod.
Nejdůležitější investice? Finanční vzdělání – to vám nikdo nevezme.

Dnešní setkání Činžovníci v Brně bylo opět nabité zajímavými tématy.

📈📉Vliv inflace na úrokové sazby
Centrální banky zvyšují úrokové sazby jako lék na inflaci. Je to jako antibiotikům pro ekonomiku, která sice krátkodobě škodí, ale řeší základní problém.

⚖️ Dědictví nemovitosti s hypotékou
Hypotéka smrtí nezaniká – přechází na dědice.
Pokud ale dědic nemá bonitu hypotéku splácet, může být nařízen i prodej.
Životní pojištění vinkulované ve prospěch banky = pojišťovna splatí hypotéku přímo.

Kdo se k nám přidá příště?

CP1 Café & Wine bar, Konviktská 24, 110 00 Praha 1-Staré Město

Vlastnictví činžovního domu v s.r.o. – řešili jsme výhody i limity této struktury z pohledu správy, daní i dlouhodobého držení majetku. Investiční příležitosti za 12 mil. Kč s nulovým cashflow – diskutovali jsme, kdy může taková investice dávat smysl a na co si dát pozor. Investiční diverzifikace – otevřeli jsme téma rozložení kapitálu napříč různými aktivy a strategiemi. Diverzifikace v rámci realitního trhu – zaměřili jsme se na kombinaci různých typů nemovitostí, lokalit i přístupů k investování. Financování – sdíleli jsme aktuální zkušenosti s bankami, nastavením úvěrů a možnostmi optimalizace. Příležitosti v nebytových prostorech – diskutovali jsme potenciál komerčních nemovitostí a jejich výnosový profil. Právní stránka podílů – řešili jsme strukturování vlastnictví, vztahy mezi společníky a právní rizika.

V Brně jednoznačně vítězí ranní setkání. Společná snídaně, otevřená diskuze a témata, která zajímají největší počet účastníků.

Od května přidáváme na intenzitě: každý měsíc 4 setkání – 2 ráno, 1 v poledne, 1 večer.

Co jsme řešili tentokrát?

📍 Kde hledat nejlepší příležitosti k nákupu
Shodli jsme se, že zlatý důl jsou neveřejné nabídky – jenže k těm se jako jednotlivec těžko dostanete. Jako člen skupiny Činžovníci vám nic neunikne. Aktuálně máme například neveřejnou nabídku na novostavbu v Brně od 3 795 000 Kč – napište, pokud vás to zajímá.

📊 Vyúčtování energií
Blíží se zákonný termín. Sdíleli jsme postupy, jak na to efektivně a v souladu s legislativou.

🏘️ Stanovování nájmů v lokalitách bez dat
Co dělat, když Sreality.cz nenabízí žádné srovnatelné nemovitosti? Diskutovali jsme konkrétní přístupy, jak v takových lokalitách tržní cenu odhadnout.

🏦 Hypotéky po 1. 4.
Kolegové z praxe nám popsali, jak banky reálně mění přístup k hypotékám po novém doporučení ČNB.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Věnovali jsme se reálnému životu a problémům realitního makléře, kde zaznělo, s čím se makléři skutečně potýkají v každodenní praxi. Otevřeli jsme téma prodeje bytu z pohledu prodávajícího, tedy jak celý proces vnímá druhá strana a na co si dát pozor. Nechyběly ani nové funkce portálu Sreality, které mohou ovlivnit způsob prezentace a prodeje nemovitostí. Diskutovali jsme i úroky z kauce a jejich praktické dopady na vztah mezi pronajímatelem a nájemníkem. Dalším tématem bylo pojištění nemovitostí a role pojišťovacích poradců, včetně zkušeností z praxe. Na závěr zazněly zkušenosti investorů ze spolupráce s makléři, které přinesly řadu konkrétních doporučení i nedoporučení.

Kavárna FUTURE, Ostrava-Vítkovice

Naše velmi „intimní“ setkání v kavárně FUTUREUM jsme mohli zažít v úterý 5.5. dopoledne. Bylo to úžasné mít Marek Čačka jen pro „hot topic“. A co nás nejvíce zajímalo a čemu jsme se dost podrobně věnovali?

1. UBYTOVNY – jak ovlivňují lokalitu městské části z pohledu investora i případných zájemců o pronájem?

Tady jsme se dostali až do historie, kdy se v Ostravě začalo průmyslově žít a vznikla poptávka po ubytování pro ne příliš náročné nájemníky – pracovníky v průmyslových areálech.

Kvůli průmyslu a těžbě uhlí vzniklo i město Havířov a část Ostrava-Poruba v tzv. socialistickém realismu. Co dělá Ostrava jinak a lépe, že jsou v této oblasti nyní jedny z nejdražších bytů daleko-široko, když byly vystavěny s podobným záměrem?

a 2. téma bylo zaměřeno na rozdíl v možnosti půjček na RČ, OSVČ a PO. Jaké jsou výhody a nevýhody, jaké jsou možnosti půjček a trochu jsme nakousli i téma, jaké výhody Činžovníci ve spolupráci s MONETOU nabízí. A věřte, že jich není málo

Restaurace L´Osteria, Ruská 2994/18, Ostrava-Vítkovice

Členská základna nově vzniklého klubu Činžovníci v Ostravě nezadržitelně roste. Na druhém setkání jsme přivítali hned 3 nové členy.
Děkuji Vendula Smutková za výběr krásných prostor a organizaci setkání.

A co bylo téma dne?

Otevřeli jsme silně subjektivní téma Míra zdravého zadlužení, ke kterému nám dal i pohled banky Moneta Marek Rosa.
Volně jsme navázali tématem financování, reakce na nové restrikce ČNB a hypotéky na IČo.
Na závěr jsme probrali téma nesmyslnost úročení kauci nájemníků.

Café Záhosrký, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Rozdělení domu na jednotlivé byty – řešili jsme právní, technické i ekonomické aspekty a nejčastější úskalí. Případová studie bytového domu v Plzni – na konkrétním příkladu jsme prošli celý investiční proces od nákupu po stabilizaci výnosu. Zhodnocení kauce – diskutovali jsme, jak s kaucemi pracovat efektivně a bezpečně z pohledu investora. Kreativní způsoby financování – sdíleli jsme alternativní přístupy, jak realizovat investice i mimo klasické bankovní úvěry.