Termíny setkání

Jak připravit nájemní portfolio na vysoké sazby a možnou regulaci nájmů? Říjnové online setkání klubu Činžovníci se točilo kolem financování a odolnosti portfolia.

Trh: Ceny nemovitostí jsou blízko historických maxim a sazby zůstávají vysoko. Nájmy zatím drží nízká nezaměstnanost, klíčové bude, jak porostou mzdy. Praha a Brno mají díky migraci vyšší likviditu, v periferních regionech je riziko propadu výrazně vyšší.

Regulace nájmů: Zkušenosti ze Španělska a Nizozemska ukazují, že stropy nájmů snižují nabídku nájemního bydlení. Masivní výprodej bytů a pád cen ale účastníci nečekají – většinu bytového fondu drží domácnosti pro vlastní bydlení a ty při vyšších splátkách spíš omezí výdaje, než aby prodávaly.

Financování: Banky zpřísňují posuzování žadatelů. U podnikatelských úvěrů zajištěných nemovitostí klesly limity zhruba z 30 na 20 mil. Kč a roste důraz na doložitelnou výnosnost. Pozor na sankce za předčasné splacení, u některých produktů i v průběhu fixace. Kdo drží větší rezervy, může využít offsetovou hypotéku a platit úrok jen z čisté expozice.

S.r.o. a rezervy: Firma si u banky buduje bonitu hlavně stabilním obratem na účtu. Peníze mezi s.r.o. a vlastníkem musí téct za tržních podmínek a se smluvní dokumentací. Zkušení investoři drží LTV kolem 30–40 % a rezervu zhruba šesti měsíčních výdajů včetně splátek.

Jak máte nastavené fixace a rezervy vy?

Srpnové dopolední online setkání klubu Činžovníci otevřelo téma, které pronajímatelé často podceňují: trvalý pobyt nájemníků.

Trvalý pobyt: Nájemník si ho může zapsat na základě nájemní smlouvy i bez souhlasu pronajímatele. Po skončení nájmu jde zrušit na úřadě ve správním řízení. Osvědčilo se dát do smlouvy povinnost odhlásit se do 30 dnů od konce nájmu se smluvní pokutou za každý měsíc prodlení. Kauci na tuto pokutu nepoužívat – slouží na škody a nedoplatky z užívání bytu.

Proč na tom záleží obcím: Peníze ze státního rozpočtu dostávají podle počtu obyvatel s trvalým pobytem. Proto rezidentní parkování, školky a další výhody podmiňují právě trvalým pobytem.

Kolaudace a parkování: Úřady vyžadují stanovený počet parkovacích míst. Pronájem míst v okolí někde jako řešení projde, jinde ne – vždy je potřeba ověřit na konkrétním stavebním úřadě.

Studentské bydlení: Pronájem po pokojích s kompletním vybavením se obsazuje rychle, nejrychleji jednolůžkové pokoje. Správu lze z velké části automatizovat online rezervací, elektronickým podpisem a elektronickými zámky. Alternativou je jedna smlouva s celou partou – méně administrativy i jednodušší vyúčtování.

Řešíte trvalý pobyt ve svých nájemních smlouvách?

Dubnové večerní online setkání klubu Činžovníci bylo o správě nemovitostí a o tom, kdy je čas portfolio obměnit.

Modely správy: Garantovaný nájem, kdy správce byt převezme za pevnou částku a nese riziko neobsazenosti, vyjde zhruba na 15–20 % z tržního nájmu. Druhou možností je správa s poplatkem jen za měsíce, kdy je byt pronajatý. Třetí cestou je vlastní správa s pomocníky – realitní makléř vybírá nájemníky a ověřený řemeslník uvedený ve smlouvě řeší opravy přímo s nájemníky.

Výběr správce: Správcovské firmy často fungují dobře, dokud nenaberou příliš mnoho klientů. V běžných lokalitách stačí správa na dálku, v problémových lokalitách je nezbytný místní správce, který zná jednotlivé vchody i úřady. Před podpisem smlouvy se vyplatí prověřit firmu v obchodním rejstříku a její výkazy.

Kauce a energie: Osvědčila se kauce ve výši dvojnásobku čistého nájmu, u studentů je potřeba individuální přístup. Energie lze nájemníkům přeúčtovat transparentně jedna k jedné, nebo vybírat vyšší zálohy jako rezervu na zdražení. Kdo pronajímá studentům, může všechny smlouvy sjednotit tak, aby končily v srpnu.

Obměna portfolia: Po uplynutí desetiletého časového testu lze byt prodat bez daně z příjmu. Účinný cyklus je koupit byt před rekonstrukcí, zrekonstruovat, nechat banku přecenit a uvolněný kapitál použít na další nákup. Vyšší pořizovací cena nového bytu zároveň znamená vyšší odpisy.

Kdy jste naposledy přemýšleli o obměně svého portfolia?

Lednové online setkání klubu Činžovníci bylo hlavně o správě nemovitostí – od správy na vlastní triko až po pronájem bytu firmě s garantovaným nájmem.

Tři úrovně správy: 1. Spravuji sám a realitního zprostředkovatele využiji nanejvýš na nalezení nájemníka. 2. Kompletní správa správcem, který odfiltruje komunikaci i technické věci, typicky za podíl z nájmu. 3. Garantovaný nájem – nájemcem je firma, platí fixně bez ohledu na obsazenost a byt dál podnajímá.

Správa na dálku: V menších městech celorepublikové správcovské firmy často nefungují, je potřeba najít firmu nebo člověka, který pokrývá konkrétní mikroregion. Při investicích mimo bydliště se osvědčilo nejdřív vybrat správce v regionu a teprve potom kupovat.

Dražby a podíly: Při koupi spoluvlastnického podílu, kdy druhý spoluvlastník byt užívá, má platit poměrnou část nájemného. Pokud ale nemá prostředky, je to v praxi těžko vymahatelné a strategie by měla počítat s pozdějším dokoupením zbytku.

Daně a bonita: Investoři často neřeší co nejnižší daň, ale dostatečný vykázaný příjem pro banku. Ztráta z pronájmu podle § 9 může snížit základ daně z ostatních příjmů, banka ji ale vidí také.

Jakou úroveň správy používáte vy?

🤯 Sazby na 9%? Splatit hypotéku? Prodat byt? Prodat akcie?
⠀
Poslední online setkání klubu Činžovníci bylo smršť strategií, konkrétních čísel a zkušeností, které v žádné příručce nenajdete. 💡
Plány B a C jsou to, co odděluje investora od spekulanta.
⠀
📈 Makroekonomický výhled: Shodli jsme se, že éra levných peněz je pryč. Inflační politika státu, rostoucí úroky u státních dluhopisů a globální tlaky ženou sazby hypoték k 6%, možná půjdeme i výš. Ale pozor ⚠️ – ani 9% sazba nemusí být konec světa.
⠀
🏡 Stav trhu: Trh výrazně zpomaluje, ale ne všude stejně. Zatímco na severu Čech se nabídka ztrojnásobila a poptávka je „mrtvá“, v Praze a Brně si kvalitní byty stále drží cenu. Lokalita je teď král 👑. Objevují se i nové strategie – třeba nákup většího bytu v univerzitním městě a pronájem po pokojích studentům s výnosem i přes 5%.
⠀
🤔Jak byste reagovali vy na nabídku 9% sazby při refixaci stávající hypotéky? Máte plán B?

Pronajímáte 3 a více bytů? Zaregistrujte se zdarma na své první setkání – je to online, takže se připojíte odkudkoliv. 🎯
👉 www.cinzovnici.cz/setkani/