Autor: Marek Čačka

První setkání klubu Činžovníci od vyhlášení nové regulace ČNB pro investiční hypotéky a už máme několik možných řešení 😊.

Dalším tématem byly rekolaudace ateliéru na byty. 🏢

Zkušenosti s investováním do bytů s dojezdovou vzdáleností do Brna. 🌇

Kdo se k nám přidá příště? Dnes jsme přivítali 3 nové členy.

Adresa: Restaurant MITROVSKI, Veletržní 716/13, 603 00 Brno

---

Kde se hledají nejlepší investiční příležitosti?
Jak hodnotu bytu i nájmu ovlivní rekonstrukce?
Jak získat 13. nájem?

Tato témata dnes zazněla na setkáním klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci. Jako vždy co činžovník, to názor a právě to mě na našich setkáních nejvíce baví i po těch letech je každé setkání i pro mě inspirací.

Co byste dnes udělali jinak a proč?
Hodně zajímavá otázka na setkání klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci.

Každý se rozhoduje na základě informací, které má v daný okamžik k dispozici. Když se ohlédneme zpět, snadno řekneme, že jsme měli tehdy koupit více nemovitostí, kryptoměn nebo akcií, dokud byly „levné“. Ale skutečně se počítá jen to, co jsme tenkrát udělali. Umět se rozhodnout a nést odpovědnost za svá rozhodnutí je klíčové. A pokud se někdy nerozhodneme, i to je v pořádku – i za to neseme své riziko.

Každý investor má svůj unikátní přístup a pohled, a právě to mě na pořádání setkání Činžovníků tolik baví – společné sdílení zkušeností.

Co byste dnes udělali jinak vy?

Pokud pronajímáte tři a více nemovitostí, přijďte mezi nás. Sdílejte své zkušenosti, názory a pohledy na témata spojená s nemovitostním trhem a investováním. Právě vaše zkušenost může být inspirací pro ostatní!
Těšíme se na vás!

Jaká je aktuálně nejnižší úroková sazba kterou si lze uhádat u své banky při končící fixaci?

Co s penězi po prodeji investiční nemovitosti?

Zase koupit novou nemovitost nebo začít konečně investovat i do jiných aktiv?

Jaké je bezpečné zadlužení vůči celkové hodnotě svých nemovitosti?

Stoji za to pojistit se proti neplatičům?

Na tyto otázky si dnes odnesly odpovědi účastníci setkání zkušených investorů do nemovitostí klubu Činžovníci.

---

Má smysl u roční nájemní smlouvy sjednávat inflační doložku? 📊
O kolik mohu legálně zvýšit nájemné? 💹
Je výhodnější použít výdajový paušál, nebo skutečné náklady? 🍥
Pro zahájení odpisů mám vycházet z tržní ceny, nebo ze zjištěné hodnoty? 🤔

Právě tyto otázky dnes zaznívaly na setkání klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci.

Pronajímáš byty? Přidej se mezi Činžovníky – aktuální termíny setkání najdeš na našem webu.

Jsou novostavby proti starším bytům drahé?

Když se ti podaří zablokovat si byt v předprodeji 🏗️, zafixuješ si tak dnešní cenu za blokační zálohu 10–20% 💰. Developer pak čerpá financování od banky 🏦 a přibližně 2 roky staví 🏢. Během té doby zpravidla rostou ceny nájmů i nemovitostí 📈.
Po dvou letech pak bývá rozdíl mezi výší splátky hypotéky a příjmem z nájmu mnohem menší 💸 – někdy se dokonce může i vyrovnat.

Je ale důležité vybrat si prověřeného developera ✅, který projekt skutečně dostaví a nemá problémy s financováním.
V některých projektech se dokonce můžeš dostat do situace, kdy si zarezervuješ více bytů 🏘️ a následně je s ziskem prodáš už před kolaudací 💼.

Co když ale ceny bytů začnou klesat? Hrozí to?

Pojišťujete své nemovitosti kvůli bance nebo kvůli ochraně svého majetku?

Proč by měl mít pojištění odpovědnosti i váš nájemce?

Věděli jste, že se dá za pár korun pojistit i proti škodám, které způsobí domácí zvíře?

Dává smysl pojistit se proti neplatičům?

Takovéto otázky jsme si dnes kladli na setkání klubu Činžovníci

Pronajímáš byty, přidej se na další setkání?

Na setkání klubu Činžovníci potkáte různé profese, tentokrát jsme nakoukli pod pokličku práce zkušeného soudního znalce a odhadce.
Dalším tématem bylo financování nemovitostí skrze družstva.

A téma pokuta za nevyúčtování záloh nájemníkovi si nechám na samostatný příspěvek.

Mám radost, že na každém setkání přivítáme v klubu nějaké nové tváře.

Je lepší 30 minut denně dojíždět 🚆 vlakem nebo strávit stejný čas v MHD 🚌 či zácpě 🚗 ve městě?

Zatímco někteří hledají na venkově 🌳 prostor, volnost a přírodu, většinu lidí vytlačuje na periferie rostoucí náklady na nájem 💸 ve velkých městech. Výsledkem je nárůst zájmu o nemovitosti 🏡 v menších městech a obcích v okolí Prahy a Brna, kde často zaplatíte za bydlení výrazně méně 💰. Paradoxně právě zvýšená poptávka žene ceny nemovitostí nahoru 📈 už i v těchto dříve levných lokalitách.

Atraktivita periferie stojí na kvalitním dopravním spojení 🚉.
Denně dojíždět do Brna či Prahy je akceptovatelné pro většinu Čechů, pokud cesta zabere kolem 30–60 minut ⌚
Město nabízí vyšší nabídku a úroveň služeb 🏙️ a hlavně pracovní příležitosti 💼.

Toto téma rezonovalo poslednímu setkání klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci.

Jaký je váš názor?
Preferujete k bydlení město 🏢 nebo menší obec 🏘️?
Kolik času jste ochotni pravidelně dojíždět? ⏰

Hodnota vaší nemovitosti opět vyrostla, ale jak se k těm penězům dostat?🤔Lajk si myslí, že jediná možnost je nemovitost prodat.

Zkušený činžovník🧑‍💼ví, že je možné vybrat si zisky z růstu ceny a nemovitosti a současně si nemovitost ponechat. 😉

Tématem našeho setkání klubu Činžovníci byla tzv. „úvěrová linka“ 💳.

Dále kolik procent nemovitostí v portfoliu je zdravé mít a jak vůbec přemýšlet nad jeho finálním rozložením. . ⚖️

Děkuji našemu členovi Marek Odehnal za sdílení jeho cenných zkušeností a pohledů na věc.

Je investování do nemovitostí závislost?
Kolik nemovitostí chce kdo vlastnit a jak nad tím koncepčně přemýšlíte?

Ochrana majetku, SJM a předmanželské smlouvy.

Zkušenosti s Monetou a jejím financování pro podnikatele.

Realitní investor je lidumil, který každý měsíc doplácí ze svého rozdíl mezi splátkou hypotéky a cenou vašeho nájmu. 💸🏠
Proč to dělá?

Za prvé, investoři nepočítají jen s okamžitým výnosem. 📈
Pro ně jsou nemovitosti dlouhodobou investicí, kde hlavním lákadlem není každoměsíční zisk z nájmu, ale potenciál k významnému růstu ceny bytu v průběhu let. ⏳
Mají za to, že i když teď dotují náklady na bydlení nájemníků, při budoucím prodeji nemovitosti získají mnohem více, než kolik doplatili. 💰
Tato strategie je cestou, jak ochránit kapitál před inflací či volatilitou trhů. 🛡️

K tomu přistupují i daňové motivace – úroky z hypotéky a účetní odpisy umí výrazně snížit jejich základ daně z jiných investic nebo podnikání. 📉🧾

Současně investoři doufají, že nájemné s postupem času poroste 📊 a úrokové sazby hypoték budou klesat, což sníží jejich měsíční splátky, vylepší cash flow, a nebudou tak již muset nájem dotovat. ⬇️💵
Časem jim pak nemovitost začne přinášet i nějaký ten pasivní příjem. 🏦✨

Kolik procent ve vašem investičním portfoliu dělají investiční nemovitosti? 💹
U Čechů často i 80%, u investorů v USA jen 20%.
Proč to tak je?
Jak by mělo vypadat ideální portfolio? 🤔💡

Jak se liší Ateliér × Ubytovací jednotka × Kancelář?
Co když někdo bydlí v kanceláři a místo home-office má office-home? 🔄

Má cenu koupit starý mlýn? Jak naložit s takovou nemovitostí? 🏚️💭🕰️

Toto byla témata dnešního setkání klubu Činžovníci.
Zaujala vás? Tak se k nám příště přidejte 😉

Online setkání bylo vydařené a jistě nebylo poslední 😊
Probrali jsme různé pohledy na investiční portfolia, kolik procent u koho dělají nemovitosti a jak o tom kdo uvažuje. 💸🏡
Různý druhy úschov při prodeji – rozdíly, když to dělá banka × notář × advokát × realitka. 🏦⚖🤝
Úskalí velkých bytů a vliv na cenu. 📉🏢
Aktuální developerské projekty, kde kdo co kupuje. 🏗🌇

Česko je v zahraniční vnímáno jako bezpečná země 🛡️ s vysokou životní úrovní 👗, dostupnou zdravotní péčí 🏥 a bohatou kulturou 🎭.
To je v globálním kontextu 🌏 silný argument pro relokaci i investice 📊.

To, co nám připadá samozřejmé je v globálním měřítku 🌐 konkurenční výhodou 🌟.

Na setkání klubu Činžovníci jsme opakovaně řešili téma geografické diverzifikace portfolia. Dnes na setkání přišel zahraniční investor, který má nemovitosti po celém světě 🌏 a nyní zvažuje nejen nákup v ČR, ale i přestěhovat se sem z USA.

Proč je ČR atraktivní?
🛡️ Bezpečnost a kvalita života
📈 Stabilní a rostoucí trh
🌐 Otevřenost vůči cizincům
💰 Relativně nízké daňové zatížení

Potenciální překážky
💋Český jazyk
💸Lokální měna – nemáme euro

Někdo si koupí víkendové školení a už se považuje za realitního investora.

Na školení mu řeknou, že má začít kupovat byty v levných regionech, tak se zadluží a jde do toho naplno.

Díky tomu cenový růst bytů v regionech trhá rekordy a ti, co už mají zainvestováno, se radují.

Každé město má ale lepší a horší adresy , kupovat bezhlavě vše, co vidím na sreality, bez této znalosti, nese svá rizika.

Činžovníci vědí, že nákup bytů v regionu, který neznám, začíná zabezpečením kvalitního správce.

Pokud už máte také něco za sebou, přidejte se do know-how klubu Činžovníci v Brně, Praze nebo Českých Budějovicích.

Každý týden máme někde setkání.

Nakupovat nemovitosti na fyzickou nebo právnickou osobu?
Pojďme se podívat na klíčové aspekty tohoto rozhodnutí.

🧾 Daňové aspekty

Zásadní aspekt je že u fyzické osoby máme časový test – osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti po 10 letech vlastnictví.

U právnické osoby toto není a je to jeden z hlavních aspektů, proč většina investorů preferuje fyzickou osobu.

Lze sice převést pouze podíl ve firmě a uplatnit zde časový test a tím nepřímo převést nemovitost, ale na podíl ve firmě kupujícímu nikdo nedá hypotéku.

🏦 Financování (hypotéky a úvěry)

Fyzická osoba
Širší nabídka hypoték – nižší úrokové sazby, delší splatnosti.
Možnost 80–90 % LTV (výše úvěru vůči ceně).
Posuzuje se ale osobní příjem, bonita, výdaje domácnosti.
Při větším počtu hypoték začínáme narážet na úvěrový strop.

Právnická osoba
Složitější schvalování úvěrů, vyšší úrokové sazby.
Nižší LTV, často jen do 70 %.
Posuzuje se stabilita firmy, cashflow, záměr s nemovitostí.

🏘️ Majetek a odpovědnost

Fyzická osoba
Nemovitost je majetkem jednotlivce a součástí dědictví.
Plná odpovědnost celým majetkem v případě například problémů se splácením.
Vše je vidět v katastru – jméno vlastníka je veřejné.

Právnická osoba
Majetek oddělen od osobního vlastnictví.
Riziko omezené na majetek firmy (např. s.r.o.).
Lze vlastnit více nemovitostí v jedné firmě nebo založit na každou SPV (special purpose vehicle).
Možnost skrytí konečného vlastníka přes strukturu firem, např. holding, svěřenský fond apod.

Investujete do nemovitostí a chcete potkávat lidi, co řeší podobná témata jako vy, přidejte se do klubu Činžovníci