Autor: Marek Čačka

Česko je v zahraniční vnímáno jako bezpečná země 🛡️ s vysokou životní úrovní 👗, dostupnou zdravotní péčí 🏥 a bohatou kulturou 🎭.
To je v globálním kontextu 🌏 silný argument pro relokaci i investice 📊.

To, co nám připadá samozřejmé je v globálním měřítku 🌐 konkurenční výhodou 🌟.

Na setkání klubu Činžovníci jsme opakovaně řešili téma geografické diverzifikace portfolia. Dnes na setkání přišel zahraniční investor, který má nemovitosti po celém světě 🌏 a nyní zvažuje nejen nákup v ČR, ale i přestěhovat se sem z USA.

Proč je ČR atraktivní?
🛡️ Bezpečnost a kvalita života
📈 Stabilní a rostoucí trh
🌐 Otevřenost vůči cizincům
💰 Relativně nízké daňové zatížení

Potenciální překážky
💋Český jazyk
💸Lokální měna – nemáme euro

Někdo si koupí víkendové školení a už se považuje za realitního investora.

Na školení mu řeknou, že má začít kupovat byty v levných regionech, tak se zadluží a jde do toho naplno.

Díky tomu cenový růst bytů v regionech trhá rekordy a ti, co už mají zainvestováno, se radují.

Každé město má ale lepší a horší adresy , kupovat bezhlavě vše, co vidím na sreality, bez této znalosti, nese svá rizika.

Činžovníci vědí, že nákup bytů v regionu, který neznám, začíná zabezpečením kvalitního správce.

Pokud už máte také něco za sebou, přidejte se do know-how klubu Činžovníci v Brně, Praze nebo Českých Budějovicích.

Každý týden máme někde setkání.

Nakupovat nemovitosti na fyzickou nebo právnickou osobu?
Pojďme se podívat na klíčové aspekty tohoto rozhodnutí.

🧾 Daňové aspekty

Zásadní aspekt je že u fyzické osoby máme časový test – osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti po 10 letech vlastnictví.

U právnické osoby toto není a je to jeden z hlavních aspektů, proč většina investorů preferuje fyzickou osobu.

Lze sice převést pouze podíl ve firmě a uplatnit zde časový test a tím nepřímo převést nemovitost, ale na podíl ve firmě kupujícímu nikdo nedá hypotéku.

🏦 Financování (hypotéky a úvěry)

Fyzická osoba
Širší nabídka hypoték – nižší úrokové sazby, delší splatnosti.
Možnost 80–90 % LTV (výše úvěru vůči ceně).
Posuzuje se ale osobní příjem, bonita, výdaje domácnosti.
Při větším počtu hypoték začínáme narážet na úvěrový strop.

Právnická osoba
Složitější schvalování úvěrů, vyšší úrokové sazby.
Nižší LTV, často jen do 70 %.
Posuzuje se stabilita firmy, cashflow, záměr s nemovitostí.

🏘️ Majetek a odpovědnost

Fyzická osoba
Nemovitost je majetkem jednotlivce a součástí dědictví.
Plná odpovědnost celým majetkem v případě například problémů se splácením.
Vše je vidět v katastru – jméno vlastníka je veřejné.

Právnická osoba
Majetek oddělen od osobního vlastnictví.
Riziko omezené na majetek firmy (např. s.r.o.).
Lze vlastnit více nemovitostí v jedné firmě nebo založit na každou SPV (special purpose vehicle).
Možnost skrytí konečného vlastníka přes strukturu firem, např. holding, svěřenský fond apod.

Investujete do nemovitostí a chcete potkávat lidi, co řeší podobná témata jako vy, přidejte se do klubu Činžovníci

Adresa: Masné Krámy, Krajinská 29/13, České Budějovice

Na prvním setkání v Českých Budějovicích jsme probrali tato témata.
Kde investovat v ČR i zahraničí, sdílení zkušeností.
Financování nemovitostí i ve starším věku.
Pojištění rizik spojených s pronájmem.

Je růst ceny nemovitostí na 3 násobku průměru EU dlouhodobě udržitelný?

Kde kupovat nemovitosti ve svém městě, kde to znám a mohu lehce spravovat v regionech, kde je nejlepší výnos nebo se vrhnou rovnou do zahraničí?

Je dobrá investiční příležitost SeniorHouse?

Tato a další témata rezonovala dnešnímu setkání činžovníků.

Adresa: Restaurant MITROVSKI, Veletržní 716/13, 603 00 Brno

Naše setkání není o kvantitě, ale o kvalitě. Do hloubky jsme dnes prošli tato témata:
Výhody a nevýhody plátcovství DPH pro realitního investora.
Opotřebení bytu u krátkodobých pronájmů vz. u dlouhodobého pronájmu.
Jak poznat dobrou hypotéční specialitku/specialitu.

Adresa: Kavárna ERA, Zemědělská 30, Brno

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

Jaký vliv budou mít americká cla na ceny nemovitostní v ČR? 📊

Toto téma dnes rezonovalo celým setkáním klubu Činžovníci a probrali jsme ho z různých úhlů pohledu. 🗣️

Stručně řečeno očekáváme nárůst inflace, který zastaví snižování úrokových sazeb ČNB nebo v případně větší inflace začne dokonce ČNB sazby zvyšovat 📈. Toto bude mít vliv na ceny hypoték 🏦💰.

Krátkodobě by vyšší úrokové sazby mohly zvýšit poptávku po nemovitostech, protože lidé by se snažili získat hypotéky před dalším růstem sazeb. To by mohlo vést k dalšímu růstu cen nemovitostí. Naopak v delším časové horizontu by to mohlo poptávku po nemovitostech ochladit ❄️, což by mohlo zpomalit nebo zastavit růst jejich cen 📉.

Adresa: Restaurant MITROVSKI, Veletržní 716/13, 603 00 Brno

Daň z energetické nehospodárnosti. 🌍
Tento pojem není v ČR zatím znám, ale zahraničí nám ukazuje kam až se můžeme s regulací dostat a jaké dopady to může mít na trh nemovitostí a nájemního bydlení. 📊
Znáte energetické třídy svých nemovitostí? 🔋
Tento parametr bude získává čím dál více na důležitosti.
Možná je to další důvod, proč omlazovat nemovitostní portfolio.

PS: ne všichni se rádi fotí 📸, ale všichni máme rádi nemovitosti 🏘️
Činžovníci

Adresa: Kavárna ERA, Zemědělská 30, Brno

Výnos z nájmu nemovitosti musí být nejméně 20% ročně jinak to nekupujte

Proč má většina českých investorů více peněz v nemovitostech , než třeba v akciích nebo jiných investičních instrumentech ?

Odpověď je jednoduchá, na nákup nemovitosti vám ráda a levně půjčí banka, protože v tom sama vnímá malé riziko.

Obecně je mezi lidmi známo, že k nákupu nemovitostí potřebuji mít 20% vlastních zdrojů. Profi Činžovníci už se mi teď smějí a říkají, že těch 20% mít nemusíte, ale to si nechám až na později. Psst.

Představte si tuto situaci a počítejte se mnou

Chci pořídit byt v hodnotě 5 mil Kč,

z toho 1 mil Kč jsem si našetřil ,

4 mil jsem si půjčil od banky ve formě hypotéčního úvěru

Nemovitost jsem pronajal a mám výnos z nájmu 4 % p.a.

Ročně tedy vyberu na nájmu 200 000 Kč.

Moje zhodnocení je tedy 4 % p.a.

Není

Toto by platilo, kdybych tu nemovitost koupil hotově a opravdu do ní vložil celých 5mil, pak bych měl zhodnocení jen 4%

Kolik jsem ale v tomto případě vložil svých peněz?

1mil a 4mil vložila banka .

:

Výnos z nájmu je 200 000 Kč / 1 000 000 Kč vlastního vkladu = 20 % p.a.

Výnos je tedy krásných 20%. Tomuto se říká finanční páka.

Jaký by byl výnos, kdybyste získali 90% hypotéku a měli v tom vloženo jen 500 000 Kč a měli z toho výnos 200 000 Kč? 40%.

Varianta, že byste do toho nevložili ani 1 Kč a celé to financovali úvěrem se již dostává za hranice matematiky, protože přece nelze dělit nulou.

Ekonom to ale neví a klidně nulou dělit bude .

O takových věcech se bavíme na setkání klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci.

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

Výbuch plynu v nájemním bytě. 🌪️ Vytopení sousedé🛁.

Kdo dopovídá za škody na zdraví👩‍🦽, životě 🩻 a majetku🚒?

Co je to odpovědnost z držby bytové jednotky?

Proč by měl mít každý nájemník sjednanou odpovědnost za škody způsobené v běžném občanském životě?

Na jakou cenu pojišťovat nemovitost na reprodukční 🧱nebo tržní🏢?

Proč je v některých lokalitách reprodukční cena vyšší než tržní📊?

Dnešní setkání Činžovníci se věnovalo problematice pojištění. Děkujeme Milan Troščák, že jsi nám srozumitelně odpověděl všechny praktické dotazy a pomohl nám se v tom zorientovat a upozornil nás na co všechno si máme dát jako pronajímatelé pozor.

Adresa: Restaurant MITROVSKI, Veletržní 716/13, 603 00 Brno

Co je horší šváby nebo štěnice? 🪳
Aneb co se může stát, když si nájemník přinese do vašeho bytu nábytek 🚮, který někde našel 🙈

Proč si někteří investoři kupují nemovitost na stavebko místo hypotéky?
🏘️

Jaké maximální zadlužení na fyzickou osobu lze celkově získat? 💪

Na každém setkání klubu Činžovníci se probírají pestrá témata ze všech úhlů pohledu.

Adresa: Kavárna ERA, Zemědělská 30, Brno

Prodej byt, ale nech si hypotéku. 🫨
To jde? Proč by to někdo dělal?
Některé rady pokročilých investorů mohou znít šíleně,
ale když se jde do hloubky, tak to najednou začne dávat smysl. 🤑

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

Průměrná cena bytu v Brně překonala 200 000 Kč/m2 😱

Nebojte, ještě to není realita, ale co by se muselo stát, aby ceny bytu nerostly?

Musela by se prudce zvýšit nabídka bytů, tedy urychlit výstavba. 🏗️
nebo by se musela snížit poptávka po bytech 🏃‍♀️‍➡️

Jaká je férová cena za m2 v Brně podle vás?

Adresa: Restaurant MITROVSKI, Veletržní 716/13, 603 00 Brno

„Pane majiteli, ty termo hlavice z radiátorů nebyly v předávacím protokolu, takže je nemusím přece vracet.“ 😭 I takoví nájemníci bohužel existují.

V klubu Činžovníci nesdílíme jen historky s nájemníky, ale hlavně sdílíme zkušenosti jak podobným situacím předcházet.

Co byla naše téma:
🏙️které regiony jsou z dlouhodobého pohledu vhodné na investici
🏗️stavební dozor
🪵dřevostavby

Pronajímáš nemovitosti, přijď se také podívat na naše setkání.
Činžovníci se schází každý týden.

Činžovníci v roce 2024 uspořádali 33 setkání 😊

📧Získali jsme registrovanou ochranou známku Činžovníci®.

📊Z lokálního Brněnského konceptu se stala franšíza.

🏙️Díky Nikola Koretzová jsme otevřeli první klub v Praze.

🏢V Brně narostl početl členů natolik, že abychom uspokojili poptávku, tak pořádáme již 3 setká měsíčně (snídaně, oběd i večeře)

👔Stali jsme se partnery konference Realitní Shaker

🏗️Vyjednali jsme u významných developerů množstevní slevy na nákupy novostaveb a ušetřili tak našim členům letos každému stovky tisíc Kč.

Být členem skupiny úspěšných lidí, kteří jsou ochotni sdílet své zkušenosti se prostě vyplatí. 😉

Kdo se k nám přidá v příštím roce?

Adresa: Kavárna ERA, Zemědělská 30, Brno

Nejlepší je vybírat nájem v hotovosti, pak ho přece nemusíte danit. 🚨

Jsem rád, že členy klubu Činžovníci spojují hodnoty jako je férovost nejen vůči nájemníkům, dodržování zákonů, placení daní a vůbec jakási etika. Ti co si myslí, že je normální vybírat nájem na černo, nevracet kauce atp. se v našem klubu moc neohřejí. 😉