Autor: Marek Čačka

Co jsme si odnesli z mastermindu činžovníků dne 27.08.2026?

Evidence nájmů bez chaosu: od „Google kalendář + poznámky“ k nástrojům a kombinacím AI + CRM. Notion jako páteř portfolia. Automatizace výběru nájmů, upomínek a přehledů cashflow. 🤖📊

Developerský byt před kolaudací v s.r.o.: načasování kolaudace, prodej/převod a daňové dopady – co kdy a komu dává smysl. 🏗️🧾

Bonit a daně v praxi: mix HPP/DPP/OSVČ, odměna jednatele, benefity (kultura, zdraví, cestovné), management fee. Cíl: minimum odvodů vs. dobrá bonita. 💼🧮

Jak na neplatiče:

Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti vystěhování, výrazně zkrátí cestu k vystěhování bez dlouhého soudu. 📜

Strategický kompromis: jasné datum vystěhování (např. 15.–30.09.2026) výměnou za částečné odpuštění dluhu, ideálně stvrzeno u notáře.

Komunikace vyhrává: méně „síly“, více dohody. Pokud eskalují emoce, přerušte jednání. 🤝

Chcete slyšet další reálné příběhy, odnést si hotové postupy a vzory?
Přijďte na příští setkání činžovníků v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci nebo online. 📆
Stačí se zaregistrovat na https://www.cinzovnici.cz/zaregistrujte-se-na-nase-setkani/

Co se stane, když dáte do jedné místnosti zkušené pronajímatele a necháte je hodinu a půl diskutovat různé vychytávky z nájemních smluv?

To byste museli zažít, zde jen pár střípků: 👇

💰 Kauce v násobcích nájmu – nájemník si často myslí, že poslední nájem nemusí platit. Řešení? Kauce jako nekulaté číslo, které tuto logiku rozbije.

📈 Inflační doložka jako psychologický nástroj – i když se u roční smlouvy zdá zbytečná, má smysl ji tam mít. Nastaví očekávání nájemníků, že nájem není navždy stejný, ale každý rok se mění.

🐾 Zákaz zvířat je právně nevymahatelný. Co ale funguje? Příplatek k nájmu nebo vyšší kauce – funguje to psychologicky i prakticky.

🏘️ Trvalý pobyt sice nejde ve smlouvě zakázat, ale lze sjednat sankci, pokud si ho nájemník po skončení smlouvy nezruší. Jinak vám v bytě může „bydlet“ na papíře člověk ještě roky po odchodu.

📝 Nevymahatelné ujednání ≠ zbytečné. Některá ustanovení nájemní smlouvy nejde vymoci soudně, ale nastavují morální rámec vztahu.

🖌️ Malování před předáním bytu – překvapivé zjištění: řada nájemníků vymalovala sama od sebe, aniž to měli ve smlouvě. Je to prostě zvyk!

📋 Manuál k bytu jako příloha smlouvy – jedna z účastnic začala přikládat přílohu s přesným popisem, jak se starat o jednotlivé části bytu. Výsledek? Méně nedorozumění, méně problémů při předávání.

Tohle není přednáška – je to mastermind Činžovníci, kde každý přináší svůj příběh, sdílí své chyby i úspěšná řešení. A všichni odcházejí obohacení o nové pohledy. 🙌

Chcete být příště u toho?
🗓️ Příští setkání Činžovníků proběhnou v:
📍 Praze | 📍 Brně | 📍 Ostravě | 📍 Olomouci | 💻 Online

Dnes žádné představovací kolečko, žádné moderování, žádná struktura, jen parta fajn lidí, co mají rádi nemovitosti a grilování🔥
I takto může vypadat setkání klubu Činžovníci

Monte Bú restaurant a steakhouse, Údolní 532/76, 602 00 Brno

👨‍👩‍👧 Děti, bydlení a předání majetku
Výborná debata plná protichůdných názorů:
❌ „Ať si vydělají sami – naučí je to hodnotu peněz.“
✅ „Bez pomoci rodičů je vlastní bydlení pro mladé téměř nedosažitelné.“
Modely podpory: startovací byt, pomoc s bonitou, nákladový nájem nebo postupný převod.
Nejdůležitější investice? Finanční vzdělání – to vám nikdo nevezme.

Dnešní setkání Činžovníci v Brně bylo opět nabité zajímavými tématy.

📈📉Vliv inflace na úrokové sazby
Centrální banky zvyšují úrokové sazby jako lék na inflaci. Je to jako antibiotikům pro ekonomiku, která sice krátkodobě škodí, ale řeší základní problém.

⚖️ Dědictví nemovitosti s hypotékou
Hypotéka smrtí nezaniká – přechází na dědice.
Pokud ale dědic nemá bonitu hypotéku splácet, může být nařízen i prodej.
Životní pojištění vinkulované ve prospěch banky = pojišťovna splatí hypotéku přímo.

Kdo se k nám přidá příště?

Adresa: Restaurace U Lucerny, Veveří 20, 602 00

Život na operativní leasing aneb proč jeden činžovník bydlí v nájmu u jiného činžovníka a oba jsou spokojeni.

Jak může podílové spoluvlastnictví zkomplikovat život, ale také pomoci rozložit riziko.

Různé inspirativní pohledy na výběr nejlepších bytů v developerských projektech.

Tato témata jsme dnes diskutovali na setkání zkušených pronajímatelů Činžovníci.

FUTUREUM, Vítkovice 3044

Ostrava dokáže překvapit. 🧡
Včera proběhlo dlouho očekávané zahájení klubu Činžovníci v Ostravě.
Přihlášeno bylo 14 lidí – reálně jich přišlo dvakrát tolik. 😮

Výsledek? Neotevíráme jeden, ale rovnou 2 Činžovnické kluby v Ostravě.
🏙️dopolední a 🌇 večerní.

Velký dík patří Vendula Smutková, naší nové franšízové partnerce, která bude vést kluby konceptu Činžovníci na Ostravsku. Její rychlé řešení – přesun do většího salónku, aby si všichni měli kde sednout bylo dokonalé.

A o čem jsme se bavili?
Probrali jsme rázovitost developerských projektů v Ostravě, velký počet menších hráčů a reálné zkušenosti, že ne každý developer, který zde něco začal, dokázal dodat, co slíbil.
Překvapil mě dramatický rozdíl mezi cenami bytů i nájmů v jednotlivých lokalitách.
Zamýšleli jsme se nad budoucností tohoto regionu a jeho demografickým vývojem.

Kdo se k nám přidá příště? 🙋

Adresa: Networkingové centrum, Hybešova 309/63, 602 00 Brno-střed

Co všechno lze vyčíst z fotky u realitního inzerátu? 📸
Jak fotografie ovlivňují cenu nemovitosti? 💰

Jak si po technické a právní stránce prověřit nemovitost před koupí. 🔎

Jak velkou část svých příjmů je zdravé utrácet 🏝️ a kolik investovat do rozvoje svého portfolia 📈

Tato témata jsme dnes probrali na setkání zkušených investorů Činžovníci.

Pokud se také bavíte investováním do nemovitostí, přidejte se příště k nám v Praze, Brně nebo online.

První setkání klubu Činžovníci od vyhlášení nové regulace ČNB pro investiční hypotéky a už máme několik možných řešení 😊.

Dalším tématem byly rekolaudace ateliéru na byty. 🏢

Zkušenosti s investováním do bytů s dojezdovou vzdáleností do Brna. 🌇

Kdo se k nám přidá příště? Dnes jsme přivítali 3 nové členy.

Adresa: Restaurant MITROVSKI, Veletržní 716/13, 603 00 Brno

---

Kde se hledají nejlepší investiční příležitosti?
Jak hodnotu bytu i nájmu ovlivní rekonstrukce?
Jak získat 13. nájem?

Tato témata dnes zazněla na setkáním klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci. Jako vždy co činžovník, to názor a právě to mě na našich setkáních nejvíce baví i po těch letech je každé setkání i pro mě inspirací.

Co byste dnes udělali jinak a proč?
Hodně zajímavá otázka na setkání klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci.

Každý se rozhoduje na základě informací, které má v daný okamžik k dispozici. Když se ohlédneme zpět, snadno řekneme, že jsme měli tehdy koupit více nemovitostí, kryptoměn nebo akcií, dokud byly „levné“. Ale skutečně se počítá jen to, co jsme tenkrát udělali. Umět se rozhodnout a nést odpovědnost za svá rozhodnutí je klíčové. A pokud se někdy nerozhodneme, i to je v pořádku – i za to neseme své riziko.

Každý investor má svůj unikátní přístup a pohled, a právě to mě na pořádání setkání Činžovníků tolik baví – společné sdílení zkušeností.

Co byste dnes udělali jinak vy?

Pokud pronajímáte tři a více nemovitostí, přijďte mezi nás. Sdílejte své zkušenosti, názory a pohledy na témata spojená s nemovitostním trhem a investováním. Právě vaše zkušenost může být inspirací pro ostatní!
Těšíme se na vás!

Jaká je aktuálně nejnižší úroková sazba kterou si lze uhádat u své banky při končící fixaci?

Co s penězi po prodeji investiční nemovitosti?

Zase koupit novou nemovitost nebo začít konečně investovat i do jiných aktiv?

Jaké je bezpečné zadlužení vůči celkové hodnotě svých nemovitosti?

Stoji za to pojistit se proti neplatičům?

Na tyto otázky si dnes odnesly odpovědi účastníci setkání zkušených investorů do nemovitostí klubu Činžovníci.

---

Má smysl u roční nájemní smlouvy sjednávat inflační doložku? 📊
O kolik mohu legálně zvýšit nájemné? 💹
Je výhodnější použít výdajový paušál, nebo skutečné náklady? 🍥
Pro zahájení odpisů mám vycházet z tržní ceny, nebo ze zjištěné hodnoty? 🤔

Právě tyto otázky dnes zaznívaly na setkání klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci.

Pronajímáš byty? Přidej se mezi Činžovníky – aktuální termíny setkání najdeš na našem webu.

Jsou novostavby proti starším bytům drahé?

Když se ti podaří zablokovat si byt v předprodeji 🏗️, zafixuješ si tak dnešní cenu za blokační zálohu 10–20% 💰. Developer pak čerpá financování od banky 🏦 a přibližně 2 roky staví 🏢. Během té doby zpravidla rostou ceny nájmů i nemovitostí 📈.
Po dvou letech pak bývá rozdíl mezi výší splátky hypotéky a příjmem z nájmu mnohem menší 💸 – někdy se dokonce může i vyrovnat.

Je ale důležité vybrat si prověřeného developera ✅, který projekt skutečně dostaví a nemá problémy s financováním.
V některých projektech se dokonce můžeš dostat do situace, kdy si zarezervuješ více bytů 🏘️ a následně je s ziskem prodáš už před kolaudací 💼.

Co když ale ceny bytů začnou klesat? Hrozí to?

Pojišťujete své nemovitosti kvůli bance nebo kvůli ochraně svého majetku?

Proč by měl mít pojištění odpovědnosti i váš nájemce?

Věděli jste, že se dá za pár korun pojistit i proti škodám, které způsobí domácí zvíře?

Dává smysl pojistit se proti neplatičům?

Takovéto otázky jsme si dnes kladli na setkání klubu Činžovníci

Pronajímáš byty, přidej se na další setkání?

Na setkání klubu Činžovníci potkáte různé profese, tentokrát jsme nakoukli pod pokličku práce zkušeného soudního znalce a odhadce.
Dalším tématem bylo financování nemovitostí skrze družstva.

A téma pokuta za nevyúčtování záloh nájemníkovi si nechám na samostatný příspěvek.

Mám radost, že na každém setkání přivítáme v klubu nějaké nové tváře.

Je lepší 30 minut denně dojíždět 🚆 vlakem nebo strávit stejný čas v MHD 🚌 či zácpě 🚗 ve městě?

Zatímco někteří hledají na venkově 🌳 prostor, volnost a přírodu, většinu lidí vytlačuje na periferie rostoucí náklady na nájem 💸 ve velkých městech. Výsledkem je nárůst zájmu o nemovitosti 🏡 v menších městech a obcích v okolí Prahy a Brna, kde často zaplatíte za bydlení výrazně méně 💰. Paradoxně právě zvýšená poptávka žene ceny nemovitostí nahoru 📈 už i v těchto dříve levných lokalitách.

Atraktivita periferie stojí na kvalitním dopravním spojení 🚉.
Denně dojíždět do Brna či Prahy je akceptovatelné pro většinu Čechů, pokud cesta zabere kolem 30–60 minut ⌚
Město nabízí vyšší nabídku a úroveň služeb 🏙️ a hlavně pracovní příležitosti 💼.

Toto téma rezonovalo poslednímu setkání klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci.

Jaký je váš názor?
Preferujete k bydlení město 🏢 nebo menší obec 🏘️?
Kolik času jste ochotni pravidelně dojíždět? ⏰

Hodnota vaší nemovitosti opět vyrostla, ale jak se k těm penězům dostat?🤔Lajk si myslí, že jediná možnost je nemovitost prodat.

Zkušený činžovník🧑‍💼ví, že je možné vybrat si zisky z růstu ceny a nemovitosti a současně si nemovitost ponechat. 😉

Tématem našeho setkání klubu Činžovníci byla tzv. „úvěrová linka“ 💳.

Dále kolik procent nemovitostí v portfoliu je zdravé mít a jak vůbec přemýšlet nad jeho finálním rozložením. . ⚖️

Děkuji našemu členovi Marek Odehnal za sdílení jeho cenných zkušeností a pohledů na věc.

Je investování do nemovitostí závislost?
Kolik nemovitostí chce kdo vlastnit a jak nad tím koncepčně přemýšlíte?

Ochrana majetku, SJM a předmanželské smlouvy.

Zkušenosti s Monetou a jejím financování pro podnikatele.

Realitní investor je lidumil, který každý měsíc doplácí ze svého rozdíl mezi splátkou hypotéky a cenou vašeho nájmu. 💸🏠
Proč to dělá?

Za prvé, investoři nepočítají jen s okamžitým výnosem. 📈
Pro ně jsou nemovitosti dlouhodobou investicí, kde hlavním lákadlem není každoměsíční zisk z nájmu, ale potenciál k významnému růstu ceny bytu v průběhu let. ⏳
Mají za to, že i když teď dotují náklady na bydlení nájemníků, při budoucím prodeji nemovitosti získají mnohem více, než kolik doplatili. 💰
Tato strategie je cestou, jak ochránit kapitál před inflací či volatilitou trhů. 🛡️

K tomu přistupují i daňové motivace – úroky z hypotéky a účetní odpisy umí výrazně snížit jejich základ daně z jiných investic nebo podnikání. 📉🧾

Současně investoři doufají, že nájemné s postupem času poroste 📊 a úrokové sazby hypoték budou klesat, což sníží jejich měsíční splátky, vylepší cash flow, a nebudou tak již muset nájem dotovat. ⬇️💵
Časem jim pak nemovitost začne přinášet i nějaký ten pasivní příjem. 🏦✨

Kolik procent ve vašem investičním portfoliu dělají investiční nemovitosti? 💹
U Čechů často i 80%, u investorů v USA jen 20%.
Proč to tak je?
Jak by mělo vypadat ideální portfolio? 🤔💡

Jak se liší Ateliér × Ubytovací jednotka × Kancelář?
Co když někdo bydlí v kanceláři a místo home-office má office-home? 🔄

Má cenu koupit starý mlýn? Jak naložit s takovou nemovitostí? 🏚️💭🕰️

Toto byla témata dnešního setkání klubu Činžovníci.
Zaujala vás? Tak se k nám příště přidejte 😉