Autor: Nikola Koretzová

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Hlavním bodem programu byl význam networkingu. Diskutovali jsme, jak velkou roli hrají kvalitní kontakty při hledání investičních příležitostí, získávání financování, navazování partnerství i řešení problémů. Zkušenosti účastníků potvrdily, že právě silná síť kontaktů často otevírá dveře k příležitostem, které se na běžném trhu vůbec neobjeví. Dalším tématem bylo financování startupů, kde jsme porovnávali možnosti získání kapitálu, přístup investorů i rozdíly mezi financováním začínajících firem a realitních projektů. Velká část diskuze byla věnována také dlouhodobému vývoji realitního trhu. Zamýšleli jsme se nad tím, jaké trendy mohou ovlivnit investování v následujících letech a proč je důležité stavět strategii na dlouhodobém horizontu, nikoliv pouze na aktuální situaci. Nechybělo ani praktické téma předlužení a práce s negativním cashflow. Sdíleli jsme zkušenosti s řízením finančních toků, hledáním řešení v náročnějších obdobích a významem správně nastavené finanční rezervy. Závěr patřil koupi nemovitostí zatížených exekucí. Diskutovali jsme specifika těchto transakcí, možná rizika i příležitosti, které mohou zkušeným investorům nabídnout.

Restaurace U Dobré myšlenky, Podolská 27, Praha 2 – Nové Město

Prvním bodem byla aktuální situace na realitním trhu a její možný vývoj v následujících letech. Diskutovali jsme, jak se mění podmínky pro investování, jaké trendy lze očekávat a proč je důležité přizpůsobovat investiční strategii aktuálnímu vývoji trhu. Velkou pozornost jsme věnovali také převodům nemovitostí mezi partnery v rámci rodiny. Sdíleli jsme zkušenosti s právními i praktickými aspekty těchto převodů a situacemi, kdy mohou být výhodným řešením. Dalším tématem byl krátkodobý pronájem na Praze 1. Otevřeli jsme diskuzi o aktuální poptávce, provozních zkušenostech, legislativních otázkách i tom, jak se tento segment mění v čase. Závěr patřil cestě od menšího investora k budování rozsáhlého realitního portfolia. Diskutovali jsme, jaké kroky pomáhají přejít z role běžného landlorda k úrovni maxilandlorda – investora, který systematicky rozvíjí své portfolio, efektivně pracuje s financováním, deleguje správu a buduje dlouhodobě udržitelný byznys.

Mediterranean Restaurant & Bistro Antonio Sandev, Skořepka 355/2, Praha 1 – Staré Město

Jedním z témat bylo pořízení kuchyně do nájemního bytu. Diskutovali jsme, kde lze pořídit kvalitní kuchyň za rozumnou cenu, jak najít správný poměr mezi náklady a kvalitou a kdy se vyplatí investovat do vyššího standardu. Velkou pozornost vzbudilo také spoluinvestování. Sdíleli jsme zkušenosti s různými formami spolupráce investorů, jejich výhodami, riziky i tím, jak správně nastavit vzájemná očekávání. Dalším zajímavým bodem bylo, že každé investiční rozhodnutí je potřeba posuzovat v kontextu celé životní situace investora. Neexistuje jedno univerzální řešení – správná strategie vždy závisí na cílech, možnostech a aktuální životní etapě. Neobvyklým, ale velmi praktickým tématem byly matrace a kvalita spánku. Především u krátkodobých pronájmů mohou právě detaily, jako je pohodlné spaní, výrazně ovlivnit spokojenost hostů i výsledné hodnocení. Věnovali jsme se také řešení vlhkosti v domě, jejím příčinám, prevenci i možnostem efektivního odstranění, aby nemovitost neztrácela na hodnotě ani kvalitě bydlení. Na závěr zazněla řada příhod a zkušeností ze správy krátkodobých pronájmů. Ty ukázaly, že vedle úspěchů přináší tento segment i nečekané situace, na které je dobré být připraven.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Úvod patřil ochlazení realitního trhu a složitějšímu hledání nájemníků. Diskutovali jsme, jak se mění poptávka, jaké strategie fungují při pronájmu a jak reagovat na současnou situaci. Na to navázalo téma změny investiční strategie v závislosti na vývoji trhu. Sdíleli jsme zkušenosti s tím, kdy se vyplatí přehodnotit původní plán a jak přizpůsobit portfolio novým podmínkám. Praktickou částí setkání byla otázka kam dnes investovat 10 milionů korun, aby investice dávala smysl z pohledu výnosu, rizika i dlouhodobého potenciálu. Dalším tématem byla rekonstrukce bytu. Zaměřili jsme se na různé pohledy na návratnost investice, kdy se vyšší standard vyplatí a jak důležitou roli při rozhodování hraje dlouhodobý cíl i celkový koncept projektu. Nechyběla ani diskuze o různých typech dražeb, jejich výhodách, rizicích a možnostech, jak v nich najít zajímavé investiční příležitosti. Závěr patřil velmi praktickému tématu řešení vlhkosti. Co dělat, když se z bytu stane doslova „bazén“, jak minimalizovat škody a jak správně postupovat při řešení takových situací.

Restaurace U Dobré myšlenky, Podolská 27, Praha 2 – Nové Město

Hlavním tématem bylo financování právnických osob u Moneta Money Bank. Díky účasti pana Miloše Suchana přímo z Monety jsme měli možnost jít skutečně do hloubky a probrat řadu velmi konkrétních a specifických otázek. Diskutovali jsme podmínky financování, přístup banky k jednotlivým typům klientů, možnosti zajištění i praktické zkušenosti z reálných případů. Velké poděkování patří právě panu Suchanovi za otevřenost a množství cenných informací z první ruky. Dalším tématem bylo jak získat zajímavé byty v novostavbách. Sdíleli jsme zkušenosti s vyhledáváním příležitostí, komunikací s developery i strategiemi, jak se dostat k atraktivním jednotkám ještě před jejich uvedením na volný trh. Závěr patřil otázce co nejefektivnějšího využití volné zástavní hodnoty nemovitostí. Diskutovali jsme možnosti dalšího financování, práci s existujícím portfoliem a způsoby, jak využít kapitál vázaný v nemovitostech pro další růst investic.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Jedním z hlavních bodů byla rekolaudace bytů a rodinných domů, kde jsme řešili zkušenosti s procesem změny užívání, komunikací se stavebním úřadem i nejčastějšími překážkami, se kterými se investoři setkávají. S tím je spojené téma zařízení parkovacích míst, jejich vlivem na hodnotu nemovitosti, možnosti jejich zřízení i legislativními požadavky, které s nimi souvisejí. Další diskuze se zaměřila na průzkum trhu při vstupu do nové investiční lokality. Sdíleli jsme postupy, jak vyhodnocovat potenciál trhu, analyzovat poptávku a minimalizovat rizika spojená s investováním v neznámém prostředí. Věnovali jsme se také otázce vlivu fáze roku na úspěšnost pronájmu. Zazněly zkušenosti s tím, jak sezónnost ovlivňuje poptávku nájemníků a jak tomu přizpůsobit investiční strategii. Závěrem jsme otevřeli zajímavé téma z čeho investor žije a jak financuje své běžné životní výdaje. Diskutovali jsme různé přístupy k práci s cashflow, tvorbě rezerv a nastavení osobních financí při budování investičního portfolia.

Mediterranean Restaurant & Bistro Antonio Sandrev, Skořepka 355/2, Praha 1 – Staré Město

Prvním bodem byla situace na trhu a otázka, zda nás čeká jeho další zmražení. Diskutovali jsme aktuální vývoj, chování kupujících i prodávajících a možné scénáře pro následující období. Velkou pozornost jsme věnovali také komerčním nemovitostem, jejich výnosovému potenciálu, rizikům a aktuálním příležitostem na trhu. Dalším tématem byla návratnost činžovních domů, zejména správné nastavení nájmů a jejich vliv na dlouhodobou hodnotu a výnosnost investice. Sdíleli jsme zkušenosti s oceňováním nájemného i pohled na budoucí vývoj návratnosti. Závěr patřil praktickému tématu vlhkosti v bytech. Řešili jsme nejčastější příčiny, možnosti prevence a zkušenosti s odstraňováním problémů, které mohou mít významný dopad na stav nemovitosti i spokojenost nájemníků.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Prvním tématem byl výnos nemovitosti – diskutovali jsme, jak o výnosu přemýšlet v širších souvislostech, jaké ukazatele sledovat a jakými kroky lze dlouhodobě zvyšovat rentabilitu investice. Následovala prezentace zaměřená na firemní financování v Monetě, kde zazněly konkrétní informace o tom, jaké typy zajištění banka akceptuje, jaké přidružené produkty nabízí a za jakých podmínek lze využívat například kontokorent. Velmi praktickou částí setkání bylo téma řešení vlhkosti v bytech. Sdíleli jsme zkušenosti s nejčastějšími příčinami vzniku vlhkosti, možnostmi prevence i efektivními způsoby nápravy. Závěr patřil rekonstrukcím starých domů, kde jsme rozebírali technické výzvy, nejčastější chyby při rekonstrukcích i příležitosti, které starší nemovitosti investorům nabízejí.

Restaurace U Dobré myšlenky, Podskalská 27, Praha 2 – Nové město

Jedním z hlavních bodů diskuze bylo, co dělat v situaci, kdy dlouhodobý nájem nepokrývá ani splátku úroku. Sdíleli jsme různé přístupy investorů k optimalizaci cashflow, práci s financováním i možnostem změny strategie v aktuálních tržních podmínkách. Velkým tématem byla také diverzifikace, a to nejen napříč různými typy nemovitostí, ale i investičními strategiemi a lokalitami. Diskuze ukázala, jak důležité je nepodceňovat rozložení rizika. Věnovali jsme se i otázce hledání ideálního nájemníka a aktuální pronajmutelnosti bytů. Zazněly zkušenosti s dnešní poptávkou, změnami chování nájemníků i tipy, jak zvýšit atraktivitu nemovitosti na trhu. Závěr patřil porovnání panelových bytů, cihlových domů a novostaveb. Diskutovali jsme výhody a nevýhody jednotlivých typů nemovitostí a jejich potenciál z dlouhodobého investičního pohledu.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Jedním z hlavních témat byl pronájem cizincům – řešili jsme, jaké povinnosti s sebou tento typ pronájmu přináší, na co si dát pozor z pohledu administrativy i komunikace a jaká specifika se nejčastěji objevují v praxi. Velkou diskuzi vyvolalo také téma odkupu nemovitostí od státu, kde jsme sdíleli zkušenosti s procesem odkupu, možnými příležitostmi i riziky spojenými s těmito transakcemi. Dalším bodem bylo hledání nemovitostí na trhu – jak dnes efektivně vyhledávat investiční příležitosti, kde hledat neveřejné nabídky a jak rychle vyhodnocovat potenciál nemovitosti. Závěr patřil tématu správcovských firem, jejich fungování, nastavení spolupráce a zkušenostem investorů s externí správou nemovitostí.

Mediterranean Restaurant & Bistro Antonio Sandev, Skořepka 355/2, Praha 1 – Staré Město

Velkou část diskuze zabraly konkrétní zkušenosti se správcovskými firmami – co funguje, kde nejčastěji vznikají problémy a jak správně nastavit spolupráci, aby správa nemovitostí dávala dlouhodobě smysl. Navázali jsme tématem typů správy nemovitostí, kde jsme porovnávali vlastní správu, externí správce i hybridní modely a jejich výhody či limity. Dalším bodem byla investiční příležitost do 8 milionů korun v Praze, kde jsme rozebírali, jak dnes přemýšlet nad výnosem, lokalitou a potenciálem růstu hodnoty nemovitosti. Zajímavou diskuzi přinesla také specifika suterénních a půdních bytů – od technických omezení přes legislativní otázky až po jejich investiční potenciál.Závěr patřil tématu diverzifikace portfolia, tedy jak efektivně rozložit investice napříč různými typy nemovitostí a strategiemi.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Další činžovnické setkání je za námi a tentokrát jsme se zaměřili především na nájemní vztahy – téma, které tvoří každodenní realitu většiny investorů. Na setkání dorazil také zástupce společnosti CEE Specialty, který nás seznámil s možností pojištění záruk na nájemní kauci. Diskuze ukázala, jak může tento nástroj zjednodušit práci s nájemníky a zároveň snížit rizika na straně pronajímatele. Velkou část jsme věnovali i praktickým otázkám, jako je nastavení výše nájemného, jeho úpravy v čase nebo způsoby, jak efektivněji řešit administrativu – například zefektivnění podepisování dodatků ke smlouvám. Závěr patřil tématu studentského bydlení, kde jsme rozebrali specifika tohoto segmentu, jeho výhody i rizika a zkušenosti z praxe.

Restaurace U Dobré myšlenky, Podolská 27, Praha 2

Jedním z hlavních témat bylo financování právnických osob prostřednictvím Monety, kde zazněly i konkrétní „podpultové“ informace z první ruky – tedy jak banka skutečně přistupuje k financování, na co se v praxi zaměřuje a jaké jsou její záměry do budoucna. Velká pozornost byla věnována také developerským projektům v Praze, jejich aktuální situaci, výzvám i příležitostem, které dnešní trh přináší.Dalším bodem byly úvěry ze stavebního spoření, jejich využití při financování nemovitostí a kdy mohou být zajímavou alternativou ke klasickým hypotékám.Závěr patřil tématu maximalizace ceny nemovitosti, kde jsme sdíleli konkrétní tipy a přístupy, jak zvýšit hodnotu nemovitosti před prodejem či pronájmem.

CP1 Café & Wine bar, Konviktská 24, 110 00 Praha 1-Staré Město

Vlastnictví činžovního domu v s.r.o. – řešili jsme výhody i limity této struktury z pohledu správy, daní i dlouhodobého držení majetku. Investiční příležitosti za 12 mil. Kč s nulovým cashflow – diskutovali jsme, kdy může taková investice dávat smysl a na co si dát pozor. Investiční diverzifikace – otevřeli jsme téma rozložení kapitálu napříč různými aktivy a strategiemi. Diverzifikace v rámci realitního trhu – zaměřili jsme se na kombinaci různých typů nemovitostí, lokalit i přístupů k investování. Financování – sdíleli jsme aktuální zkušenosti s bankami, nastavením úvěrů a možnostmi optimalizace. Příležitosti v nebytových prostorech – diskutovali jsme potenciál komerčních nemovitostí a jejich výnosový profil. Právní stránka podílů – řešili jsme strukturování vlastnictví, vztahy mezi společníky a právní rizika.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Věnovali jsme se reálnému životu a problémům realitního makléře, kde zaznělo, s čím se makléři skutečně potýkají v každodenní praxi. Otevřeli jsme téma prodeje bytu z pohledu prodávajícího, tedy jak celý proces vnímá druhá strana a na co si dát pozor. Nechyběly ani nové funkce portálu Sreality, které mohou ovlivnit způsob prezentace a prodeje nemovitostí. Diskutovali jsme i úroky z kauce a jejich praktické dopady na vztah mezi pronajímatelem a nájemníkem. Dalším tématem bylo pojištění nemovitostí a role pojišťovacích poradců, včetně zkušeností z praxe. Na závěr zazněly zkušenosti investorů ze spolupráce s makléři, které přinesly řadu konkrétních doporučení i nedoporučení.

Café Záhosrký, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Rozdělení domu na jednotlivé byty – řešili jsme právní, technické i ekonomické aspekty a nejčastější úskalí. Případová studie bytového domu v Plzni – na konkrétním příkladu jsme prošli celý investiční proces od nákupu po stabilizaci výnosu. Zhodnocení kauce – diskutovali jsme, jak s kaucemi pracovat efektivně a bezpečně z pohledu investora. Kreativní způsoby financování – sdíleli jsme alternativní přístupy, jak realizovat investice i mimo klasické bankovní úvěry.

Reataurace U Dobré myšlenky, Podolská 27, Praha 2

Financování právnických osob a práce s penězi ve firmě – řešili jsme možnosti výplaty zisku, práci s holdingovou strukturou i efektivní přesuny kapitálu. Makroekonomická situace ve druhé polovině roku 2026 – sdíleli jsme pohledy na vývoj sazeb, inflace a dopady na realitní trh. Financování nemovitostí – zazněly aktuální zkušenosti s bankami, nastavením úvěrů a vyjednáváním podmínek. Elektrorevize – otevřeli jsme praktické dopady na bezpečnost, provoz i povinnosti majitelů nemovitostí. Investice 12 milionů Kč s pozitivním cashflow – diskutovali jsme konkrétní strategie a typy, jak nastavit investici tak, aby dlouhodobě vydělávala.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Hlavními tématy dnešní snídaně byly investování do nemovitostí v rámci holdingu, kde jsme řešili efektivní správu a škálování portfolia, dále diverzifikace portfolia jako klíč k řízení rizika, a také naceňování a financování nemovitostí v aktuálních tržních podmínkách.

Café Záhorský, Eliášova 279/1, Praha 6 – Dejvice

Jak se liší investiční strategie realitního fondu od přemýšlení drobného nemovitostního investora? 🏙️
Kdo má větší výnosy?

Rád jsem přivítal mezi hosty klubu Činžovníci v Praze i Richard Běláč, který nás nechal nakouknout pod pokličku nemovitostního fondu, který spravuje a investuje v jiných řádech než my jednotlivci. 💼
Díky Richarde za tvou otevřenost — myslím si, že pro mnoho lidí je jednodušší vložit své peníze do fondu než řešit problémy svých nájemníků.

Druhým neméně zajímavým tématem bylo: 🎯
Do jaké velikosti má cenu hnát své nemovitostní portfolio?
Kdy začít čerpat plody své práce a do kdy stále páčit zisky a budovat?
Každý na to má jiný názor a aplikuje jiný přístup, o to zajímavější je sdílet své pohledy na věc.

Restaurace U Dobré myšlenky, Podolská 27, Praha 2

---

Začali jsme debatou o tom, co je důležitější: pravidelný výnos, nebo potenciál kapitálového zhodnocení? Každý investor stojí dříve či později před rozhodnutím, zda preferovat cashflow dnes, nebo růst hodnoty v čase.

Pokračovali jsme srovnáním developerských projektů a second hand nemovitostí. Novostavba nabízí komfort a nižší starosti, starší byt zase často lepší vstupní cenu a vyšší výnos. Diskuze byla velmi konkrétní a praktická.

Velkou pozornost vzbudilo téma nákupu balíku bytů v Mostě – ano či ne? Řešili jsme rizika lokality, výnosový potenciál i dlouhodobou udržitelnost takového kroku. Zároveň jsme se dotkli družstevního vlastnictví.

Dalším bodem bylo zpětné profinancování stávajících bytů – jaké jsou aktuální podmínky, co banky sledují a kdy má tento krok smysl.

Nechyběla diskuse o konkrétní investiční příležitosti k dlouhodobému držení v hodnotě 11 milionů korun, kterou jsme rozebrali z pohledu návratnosti, rizik a řešili jsme, co za takovohle částku dává smysl nakoupit.

Na závěr jsme se podívali do budoucna a diskutovali, jaké trendy mohou nastat po dubnu 2026 a jak se na ně připravit.