Proč má většina českých investorů více peněz v nemovitostech 🏘️, než třeba v akciích nebo jiných investičních instrumentech 📊?
Odpověď je jednoduchá, na nákup nemovitosti 🏢 vám ráda a levně půjčí banka, protože v tom sama vnímá malé riziko. 📈
Obecně je mezi lidmi 👨👩👧👦 známo, že k nákupu nemovitostí potřebuji mít 20% vlastních zdrojů. Profi Činžovníci už se mi teď smějí a říkají, že těch 20% mít nemusíte, ale to si nechám až na později. Psst. 🤫
Představte si tuto situaci a počítejte se mnou 🔢 Chci pořídit byt v hodnotě 5 mil Kč, z toho 1 mil Kč jsem si našetřil 🧑 , 4 mil jsem si půjčil od banky ve formě hypotéčního úvěru 🏦 Nemovitost jsem pronajal a mám výnos z nájmu 4 % p.a. Ročně tedy vyberu na nájmu 200 000 Kč. 🕐 Moje zhodnocení je tedy 4 % p.a. Není‼️ Toto by platilo, kdybych tu nemovitost koupil hotově a opravdu do ní vložil celých 5mil, pak bych měl zhodnocení jen 4% 💰 Kolik jsem ale v tomto případě vložil svých peněz? 1mil a 4mil vložila banka 🏦. 💸:💵💵💵💵 Výnos z nájmu je 200 000 Kč / 1 000 000 Kč vlastního vkladu = 20 % p.a. 😉 Výnos je tedy krásných 20%. Tomuto se říká finanční páka.
Jaký by byl výnos, kdybyste získali 90% hypotéku a měli v tom vloženo jen 500 000 Kč a měli z toho výnos 200 000 Kč? 40%.
Varianta, že byste do toho nevložili ani 1 Kč a celé to financovali úvěrem se již dostává za hranice matematiky, protože přece nelze dělit nulou. 🤯 Ekonom to ale neví a klidně nulou dělit bude 🤫 .
A o takových věcech se bavíme na setkání klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci.
Inflace může být pro mnoho lidí strašákem, ale pro realitní investory přináší několik výhod, které mohou výrazně zlepšit jeho investiční výnosy. Zde jsou hlavní důvody, proč je inflace chtěná pro realitního investora:
1. Zvýšení hodnoty nemovitostí 📈 Inflace často vede ke zvýšení cen nemovitostí. To znamená, že hodnota investic do nemovitostí roste, což může přinést významné kapitálové výnosy při prodeji nemovitosti.
2. Vyšší příjmy z pronájmu 💰 S růstem inflace obvykle rostou i mzdy. Realitní investoři tak mohou zvyšovat nájemné, což zvyšuje jejich běžný výnos nebo alespoň udržuje jeho kupní sílu.
3. Snížení reálné hodnoty dluhů 📉 Inflace snižuje reálnou hodnotu dluhů. Pokud má investor hypotéku na nemovitost, inflace snižuje reálnou hodnotu splátek, což usnadňuje splácení dluhu v čase.
Na začátku je investiční hypotéka pasivní výdaj, ale díky těmto faktorům se po pár letech již celá splácí z nájmu a postupně začíná vznikat pasivní příjem. 😊
Je pravda, že větší míra inflace může vést ke zvýšení úrokových sazeb hypoték. Vyšší úrokové sazby znamenají vyšší měsíční splátky, což může být výzvou pro některé investory. Nicméně, pokud máte zafixovanou úrokovou sazbu, můžete se chránit i před těmito výkyvy. 🔒
K investiční nemovitosti byste si neměli tvořit emoční vztah, ale brát ji jako jakékoliv jiné investiční aktivum a chovat se ekonomicky a racionálně. 🤦 Fakta: Podle aktuální české legislativy je fyzická osoba po 10 letech osvobozena od daně z příjmu při prodeji nemovitosti (nemovitosti pořízená před rokem 2020 mají dokonce jen 5 letý daňový test).🪙
Během těchto 10 let účetně odepíšete při uplatnění zrychleného odepisování skoro polovinu z pořizovací ceny. Legálně si tak snížíte základ daně o nemalou částku. 📉
Po 10 letech pronajímaní je již byt a jeho vybavení přirozeně opotřebované a hrozí, že bude v budoucnu vyžadovat nějaké investice do údržby či drobné rekonstrukce. 🪫
Cena nemovitostí za 10 let vzrostla o několik desítek procent, takže nákup nového bytu nebude levný, ale i prodejní cena vašeho bytu vrostla, takže bude záležet jak dobře se podaří prodat a koupit. 🏢
Proč to celé děláme? Protože mně tím vstupuje opět do odpisů pořizovací cena nového bytu, ze které během 10 let opět cca ½ odepíši z daní. 🏬
Bude to takto fungovat do nekonečna? 🫨
Pokud se nezmění daňová legislativa, tak ano.
Toto je jen střípek know how, které se můžete dozvědět na setkáních klubu zkušených pronajímatelů Činžovníci.
