Jak připravit nájemní portfolio na vysoké sazby a možnou regulaci nájmů? Říjnové online setkání klubu Činžovníci se točilo kolem financování a odolnosti portfolia.
Trh: Ceny nemovitostí jsou blízko historických maxim a sazby zůstávají vysoko. Nájmy zatím drží nízká nezaměstnanost, klíčové bude, jak porostou mzdy. Praha a Brno mají díky migraci vyšší likviditu, v periferních regionech je riziko propadu výrazně vyšší.
Regulace nájmů: Zkušenosti ze Španělska a Nizozemska ukazují, že stropy nájmů snižují nabídku nájemního bydlení. Masivní výprodej bytů a pád cen ale účastníci nečekají – většinu bytového fondu drží domácnosti pro vlastní bydlení a ty při vyšších splátkách spíš omezí výdaje, než aby prodávaly.
Financování: Banky zpřísňují posuzování žadatelů. U podnikatelských úvěrů zajištěných nemovitostí klesly limity zhruba z 30 na 20 mil. Kč a roste důraz na doložitelnou výnosnost. Pozor na sankce za předčasné splacení, u některých produktů i v průběhu fixace. Kdo drží větší rezervy, může využít offsetovou hypotéku a platit úrok jen z čisté expozice.
S.r.o. a rezervy: Firma si u banky buduje bonitu hlavně stabilním obratem na účtu. Peníze mezi s.r.o. a vlastníkem musí téct za tržních podmínek a se smluvní dokumentací. Zkušení investoři drží LTV kolem 30–40 % a rezervu zhruba šesti měsíčních výdajů včetně splátek.
Jak máte nastavené fixace a rezervy vy?