Tentokrát vznikla i nová „okřídlená hláška“ setkání – inspirována jedním z hlavních témat: „Jak rychle zdvojnásobit portfolio a u toho si zachovat pohodindu.“
Konkrétně jsme řešili: možnosti financování a jejich kombinace, jak optimalizovat a zrychlit růst portfolia, kde může investor výrazně ušetřit a čemu se naopak věnovat nevyplatí, jak vybrat spolehlivé řemeslníky, na co myslet při pojištění nemovitostí, kdy má investor „dost“ – a jak si zachovat rovnováhu, pohled na nové developerské projekty z hlediska financování
Mezi témata tohoto setkání patřilo financování právnických osob, co vše je důležité při nákupu nemovitosti, jak se liší dlouhodobé strategie nebo v čem není rozumné se spolehnout na realitní makléře.
Realitní investor je lidumil, který každý měsíc doplácí ze svého rozdíl mezi splátkou hypotéky a cenou vašeho nájmu. 💸🏠 Proč to dělá?
Za prvé, investoři nepočítají jen s okamžitým výnosem. 📈 Pro ně jsou nemovitosti dlouhodobou investicí, kde hlavním lákadlem není každoměsíční zisk z nájmu, ale potenciál k významnému růstu ceny bytu v průběhu let. ⏳ Mají za to, že i když teď dotují náklady na bydlení nájemníků, při budoucím prodeji nemovitosti získají mnohem více, než kolik doplatili. 💰 Tato strategie je cestou, jak ochránit kapitál před inflací či volatilitou trhů. 🛡️
K tomu přistupují i daňové motivace – úroky z hypotéky a účetní odpisy umí výrazně snížit jejich základ daně z jiných investic nebo podnikání. 📉🧾
Současně investoři doufají, že nájemné s postupem času poroste 📊 a úrokové sazby hypoték budou klesat, což sníží jejich měsíční splátky, vylepší cash flow, a nebudou tak již muset nájem dotovat. ⬇️💵 Časem jim pak nemovitost začne přinášet i nějaký ten pasivní příjem. 🏦✨
Restaurace Altány Kampa, Nosticova 2a, Praha 1 – Malá Strana
Mezi hlavní témata tohoto setkání patřily různé pohledy na dlouhodobou strategii, dlouhodobý plán a předpovědi vývoje trhu. Dále jsme řešili lokalitu investic a jejich vývoj.
Hlavním tématem bylo srovnání investičního potenciálu severních Čech vs. Prahy – z pohledu výnosnosti, dlouhodobé strategie i vhodného načasování prodeje portfolia.
Dále jsme se věnovali i těmto otázkám: Alternativní financování (bez bonity a bez s.r.o.) Financování skrze s.r.o. Flipy nebytových prostor v Praze Pronájem bytů po pokojích – výnosnost vs. operativa
Kolik procent ve vašem investičním portfoliu dělají investiční nemovitosti? 💹 U Čechů často i 80%, u investorů v USA jen 20%. Proč to tak je? Jak by mělo vypadat ideální portfolio? 🤔💡
Jak se liší Ateliér × Ubytovací jednotka × Kancelář? Co když někdo bydlí v kanceláři a místo home-office má office-home? 🔄
Má cenu koupit starý mlýn? Jak naložit s takovou nemovitostí? 🏚️💭🕰️
Toto byla témata dnešního setkání klubu Činžovníci. Zaujala vás? Tak se k nám příště přidejte 😉
Online setkání bylo vydařené a jistě nebylo poslední 😊 Probrali jsme různé pohledy na investiční portfolia, kolik procent u koho dělají nemovitosti a jak o tom kdo uvažuje. 💸🏡 Různý druhy úschov při prodeji – rozdíly, když to dělá banka × notář × advokát × realitka. 🏦⚖🤝 Úskalí velkých bytů a vliv na cenu. 📉🏢 Aktuální developerské projekty, kde kdo co kupuje. 🏗🌇
Cafe Terapie, Na Hrobci 432/3, Praha 2 – Nové Město
Hlavním tématem tohoto setkání byla udržitelnost a dlouhodobá práce v investování. Jak udělat investování udržitelné? Existuje i jiná cesta než se stále více zadlužovat? Mezi další témata, která jsme řešili byly například otázky: Jak překonat delší období s negativním cashflow? Co dělat, když začnou docházet peníze? Jak nakládat s pozemky? Co dělat s neplatičem v bytě? Jaká je rizikovovst pronájmů v Praze?
Nejjzajímavějším tématem na setkání bylo směřování a cíle investora. Proč to vlastně děláme a kam směřujeme? To je otázka, kterou by si každý investor měl položit. Pro někoho je důležitý jasně definovaný a měřitelný cíl, pro někoho cíl není důležitý a stačí mu směr. Krása je v tom, že to máme každý jinak a všem to funguje.
Z dalších témat jsme řešili například: Využití volné zástavní hodonty Aktuální situace na trhu aneb kam se posune Praha a další krajská města v dalších letech Možné využití nebytových prostor Srovnání koupě bytu s koupí domu – výhody a nevýhody obou
Česko je v zahraniční vnímáno jako bezpečná země 🛡️ s vysokou životní úrovní 👗, dostupnou zdravotní péčí 🏥 a bohatou kulturou 🎭. To je v globálním kontextu 🌏 silný argument pro relokaci i investice 📊.
To, co nám připadá samozřejmé je v globálním měřítku 🌐 konkurenční výhodou 🌟.
Na setkání klubu Činžovníci jsme opakovaně řešili téma geografické diverzifikace portfolia. Dnes na setkání přišel zahraniční investor, který má nemovitosti po celém světě 🌏 a nyní zvažuje nejen nákup v ČR, ale i přestěhovat se sem z USA.
Proč je ČR atraktivní? 🛡️ Bezpečnost a kvalita života 📈 Stabilní a rostoucí trh 🌐 Otevřenost vůči cizincům 💰 Relativně nízké daňové zatížení
Potenciální překážky 💋Český jazyk 💸Lokální měna – nemáme euro
Tentokrát se setkání opravdu vydařilo 🎉 Celých 22 činžovníků se sešlo, aby debatovali o nemovitostech, čerpali inspiraci a přinášeli své zkušenosti. Následná neformální debata byla tak živá 🍻, že jsme někteří dokonce zavírali hospodu 😄
Probírali jsme několik témat, jako například: 🔹 Příklady z praxe aneb co vás na realitních školeních nenaučí 🔹 Jak jít do podnikatelského důchodu 🧓💼 🔹 Investice v regionech z pohledu Salutem Real 🏘️ 🔹 Jak monetizovat 4 milionovou ztrátu v s.r.o. 📉➡️💰
Nakupovat nemovitosti na fyzickou nebo právnickou osobu? Pojďme se podívat na klíčové aspekty tohoto rozhodnutí.
🧾 Daňové aspekty
Zásadní aspekt je že u fyzické osoby máme časový test – osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti po 10 letech vlastnictví.
U právnické osoby toto není a je to jeden z hlavních aspektů, proč většina investorů preferuje fyzickou osobu.
Lze sice převést pouze podíl ve firmě a uplatnit zde časový test a tím nepřímo převést nemovitost, ale na podíl ve firmě kupujícímu nikdo nedá hypotéku.
🏦 Financování (hypotéky a úvěry)
Fyzická osoba Širší nabídka hypoték – nižší úrokové sazby, delší splatnosti. Možnost 80–90 % LTV (výše úvěru vůči ceně). Posuzuje se ale osobní příjem, bonita, výdaje domácnosti. Při větším počtu hypoték začínáme narážet na úvěrový strop.
Právnická osoba Složitější schvalování úvěrů, vyšší úrokové sazby. Nižší LTV, často jen do 70 %. Posuzuje se stabilita firmy, cashflow, záměr s nemovitostí.
🏘️ Majetek a odpovědnost
Fyzická osoba Nemovitost je majetkem jednotlivce a součástí dědictví. Plná odpovědnost celým majetkem v případě například problémů se splácením. Vše je vidět v katastru – jméno vlastníka je veřejné.
Právnická osoba Majetek oddělen od osobního vlastnictví. Riziko omezené na majetek firmy (např. s.r.o.). Lze vlastnit více nemovitostí v jedné firmě nebo založit na každou SPV (special purpose vehicle). Možnost skrytí konečného vlastníka přes strukturu firem, např. holding, svěřenský fond apod.
Investujete do nemovitostí a chcete potkávat lidi, co řeší podobná témata jako vy, přidejte se do klubu Činžovníci
Adresa: Masné Krámy, Krajinská 29/13, České Budějovice
Na prvním setkání v Českých Budějovicích jsme probrali tato témata. Kde investovat v ČR i zahraničí, sdílení zkušeností. Financování nemovitostí i ve starším věku. Pojištění rizik spojených s pronájmem.
.
a ti, co už mají zainvestováno, se radují. 
, kupovat bezhlavě vše, co vidím na sreality, bez této znalosti, nese svá rizika.
