Město: Online

Jak připravit nájemní portfolio na vysoké sazby a možnou regulaci nájmů? Říjnové online setkání klubu Činžovníci se točilo kolem financování a odolnosti portfolia.

Trh: Ceny nemovitostí jsou blízko historických maxim a sazby zůstávají vysoko. Nájmy zatím drží nízká nezaměstnanost, klíčové bude, jak porostou mzdy. Praha a Brno mají díky migraci vyšší likviditu, v periferních regionech je riziko propadu výrazně vyšší.

Regulace nájmů: Zkušenosti ze Španělska a Nizozemska ukazují, že stropy nájmů snižují nabídku nájemního bydlení. Masivní výprodej bytů a pád cen ale účastníci nečekají – většinu bytového fondu drží domácnosti pro vlastní bydlení a ty při vyšších splátkách spíš omezí výdaje, než aby prodávaly.

Financování: Banky zpřísňují posuzování žadatelů. U podnikatelských úvěrů zajištěných nemovitostí klesly limity zhruba z 30 na 20 mil. Kč a roste důraz na doložitelnou výnosnost. Pozor na sankce za předčasné splacení, u některých produktů i v průběhu fixace. Kdo drží větší rezervy, může využít offsetovou hypotéku a platit úrok jen z čisté expozice.

S.r.o. a rezervy: Firma si u banky buduje bonitu hlavně stabilním obratem na účtu. Peníze mezi s.r.o. a vlastníkem musí téct za tržních podmínek a se smluvní dokumentací. Zkušení investoři drží LTV kolem 30–40 % a rezervu zhruba šesti měsíčních výdajů včetně splátek.

Jak máte nastavené fixace a rezervy vy?

Srpnové dopolední online setkání klubu Činžovníci otevřelo téma, které pronajímatelé často podceňují: trvalý pobyt nájemníků.

Trvalý pobyt: Nájemník si ho může zapsat na základě nájemní smlouvy i bez souhlasu pronajímatele. Po skončení nájmu jde zrušit na úřadě ve správním řízení. Osvědčilo se dát do smlouvy povinnost odhlásit se do 30 dnů od konce nájmu se smluvní pokutou za každý měsíc prodlení. Kauci na tuto pokutu nepoužívat – slouží na škody a nedoplatky z užívání bytu.

Proč na tom záleží obcím: Peníze ze státního rozpočtu dostávají podle počtu obyvatel s trvalým pobytem. Proto rezidentní parkování, školky a další výhody podmiňují právě trvalým pobytem.

Kolaudace a parkování: Úřady vyžadují stanovený počet parkovacích míst. Pronájem míst v okolí někde jako řešení projde, jinde ne – vždy je potřeba ověřit na konkrétním stavebním úřadě.

Studentské bydlení: Pronájem po pokojích s kompletním vybavením se obsazuje rychle, nejrychleji jednolůžkové pokoje. Správu lze z velké části automatizovat online rezervací, elektronickým podpisem a elektronickými zámky. Alternativou je jedna smlouva s celou partou – méně administrativy i jednodušší vyúčtování.

Řešíte trvalý pobyt ve svých nájemních smlouvách?

Dubnové večerní online setkání klubu Činžovníci bylo o správě nemovitostí a o tom, kdy je čas portfolio obměnit.

Modely správy: Garantovaný nájem, kdy správce byt převezme za pevnou částku a nese riziko neobsazenosti, vyjde zhruba na 15–20 % z tržního nájmu. Druhou možností je správa s poplatkem jen za měsíce, kdy je byt pronajatý. Třetí cestou je vlastní správa s pomocníky – realitní makléř vybírá nájemníky a ověřený řemeslník uvedený ve smlouvě řeší opravy přímo s nájemníky.

Výběr správce: Správcovské firmy často fungují dobře, dokud nenaberou příliš mnoho klientů. V běžných lokalitách stačí správa na dálku, v problémových lokalitách je nezbytný místní správce, který zná jednotlivé vchody i úřady. Před podpisem smlouvy se vyplatí prověřit firmu v obchodním rejstříku a její výkazy.

Kauce a energie: Osvědčila se kauce ve výši dvojnásobku čistého nájmu, u studentů je potřeba individuální přístup. Energie lze nájemníkům přeúčtovat transparentně jedna k jedné, nebo vybírat vyšší zálohy jako rezervu na zdražení. Kdo pronajímá studentům, může všechny smlouvy sjednotit tak, aby končily v srpnu.

Obměna portfolia: Po uplynutí desetiletého časového testu lze byt prodat bez daně z příjmu. Účinný cyklus je koupit byt před rekonstrukcí, zrekonstruovat, nechat banku přecenit a uvolněný kapitál použít na další nákup. Vyšší pořizovací cena nového bytu zároveň znamená vyšší odpisy.

Kdy jste naposledy přemýšleli o obměně svého portfolia?

Lednové online setkání klubu Činžovníci bylo hlavně o správě nemovitostí – od správy na vlastní triko až po pronájem bytu firmě s garantovaným nájmem.

Tři úrovně správy: 1. Spravuji sám a realitního zprostředkovatele využiji nanejvýš na nalezení nájemníka. 2. Kompletní správa správcem, který odfiltruje komunikaci i technické věci, typicky za podíl z nájmu. 3. Garantovaný nájem – nájemcem je firma, platí fixně bez ohledu na obsazenost a byt dál podnajímá.

Správa na dálku: V menších městech celorepublikové správcovské firmy často nefungují, je potřeba najít firmu nebo člověka, který pokrývá konkrétní mikroregion. Při investicích mimo bydliště se osvědčilo nejdřív vybrat správce v regionu a teprve potom kupovat.

Dražby a podíly: Při koupi spoluvlastnického podílu, kdy druhý spoluvlastník byt užívá, má platit poměrnou část nájemného. Pokud ale nemá prostředky, je to v praxi těžko vymahatelné a strategie by měla počítat s pozdějším dokoupením zbytku.

Daně a bonita: Investoři často neřeší co nejnižší daň, ale dostatečný vykázaný příjem pro banku. Ztráta z pronájmu podle § 9 může snížit základ daně z ostatních příjmů, banka ji ale vidí také.

Jakou úroveň správy používáte vy?

🤯 Sazby na 9%? Splatit hypotéku? Prodat byt? Prodat akcie?
⠀
Poslední online setkání klubu Činžovníci bylo smršť strategií, konkrétních čísel a zkušeností, které v žádné příručce nenajdete. 💡
Plány B a C jsou to, co odděluje investora od spekulanta.
⠀
📈 Makroekonomický výhled: Shodli jsme se, že éra levných peněz je pryč. Inflační politika státu, rostoucí úroky u státních dluhopisů a globální tlaky ženou sazby hypoték k 6%, možná půjdeme i výš. Ale pozor ⚠️ – ani 9% sazba nemusí být konec světa.
⠀
🏡 Stav trhu: Trh výrazně zpomaluje, ale ne všude stejně. Zatímco na severu Čech se nabídka ztrojnásobila a poptávka je „mrtvá“, v Praze a Brně si kvalitní byty stále drží cenu. Lokalita je teď král 👑. Objevují se i nové strategie – třeba nákup většího bytu v univerzitním městě a pronájem po pokojích studentům s výnosem i přes 5%.
⠀
🤔Jak byste reagovali vy na nabídku 9% sazby při refixaci stávající hypotéky? Máte plán B?

Pronajímáte 3 a více bytů? Zaregistrujte se zdarma na své první setkání – je to online, takže se připojíte odkudkoliv. 🎯
👉 www.cinzovnici.cz/setkani/

Víte, že nejlepší nemovitostní příležitosti v Česku nejsou na Sreality? 🏘️🔍

Výhodou online setkání klubu Činžovníci je, že se na něm potkávají pronajímatelé ze všech koutů ČR i zahraničí 🌍

Jaké regiony jsou perspektivní? Co pronajímatel, to jiný názor 💬

🏙️ Ostravsko není jen Ostrava – s Opavou, Havířovem a Frýdkem-Místkem jde o aglomeraci srovnatelnou velikostí s Brnem.

🚄 Bude za dva roky Kladno „předměstím Prahy“ díky připravované rychlodráze?

🇳🇱 Nizozemsko jako varovný signál: vláda se snažila snížit ceny regulací nájmů a nařízením smluv na dobu neurčitou. Výsledkem je mizející nabídka pronájmů z trhu 📉

💰 K čemu je dobrá americká hypotéka? Jde o účelově nevázané peníze, které lze použít jako hotovost na příležitosti, jež běžná hypotéka nefinancuje. Po odstranění problémů je pak možné nemovitost proplatit standardní hypotékou za běžnou sazbu ✅

👉 Chcete slyšet víc podobných postřehů přímo od zkušených pronajímatelů? Přijďte na nejbližší setkání klubu Činžovníci – v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci i online. První návštěva je zdarma, stačí se zaregistrovat na cinzovnici.cz, kde najdete i termíny setkání.

Studentské bydlení z první ruky 🎓. Mezi nás totiž přišel student VŠ financí, který právě loni sám hledal byt pro 4 lidi a obeslal přes 50 nabídek. Pronajímatelé v naší skupině tak mohli přímo z první ruky slyšet, co studenty skutečně odrazuje a kde vlastně bydlení hledají.

Žádné PowerPointy, žádné obecné rady z YouTube. Jen lidi, co reálně investují, a otevřená diskuze o tom, co funguje a co ne.

Chceš být u toho příště? 🙋‍♂️ Setkáváme se v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci a taky online – stačí se zaregistrovat na webu. Díky nižší účasti o prázdninách dostane každý více prostoru na svá témata.

#cinzovnici #nemovitosti #mastermind #investování #studentskebydleni

Která lokalita v ČR je nejlepší pro investování do nemovitostí? 🏘️

Výhoda online setkání Činžovníci je v tom, že se tu potkávají investoři z celé ČR i zahraničí. 🌍

Ale trend je jasný: většina činžovníků investuje v lokalitě, kterou dobře zná. 🧭
Kupovat jen na základě čísel v Excelu se totiž nemusí vyplatit. 📊❌

Jak to máte vy – kupujete podle „tabulek“, nebo je pro vás klíčová detailní znalost lokality? 🙂

📱 Jaká je nejlepší aplikace pro správu nemovitostí, komunikaci s nájemníky a podpisy smluv?

Ukázalo se, že většina z nás stále žije v Excelu, komunikuje přes WhatsApp a smlouvy podepisuje perem.

Aplikace jsou buď příliš těžkopádné, zastaralé nebo nemají všechny funkce, které by si činžovník přál.

Doba se ale mění – díky jednoduchému kódování přes AI nástroje vznikají nové ambiciózní projekty. Otázka je, který z nich vydrží.

Na setkání jsme dnes rozebrali, jak by měla taková aplikace fungovat, aby měla maximální přínos pro pronajímatele a neobtěžovala nájemníky.

🤝 Skupinové projekty s výnosem 30% za 6–9 měsíců
Není to pohádka. Funguje to tak, že 3–5 lidí spojí kapitál, znalosti i čas – každý dělá svůj díl, každý je za práci honorován.

Výsledek: větší projekt, menší zátěž, vyšší výnos. A jeden klíčový princip, který v diskusi zazněl: lidé musí být za práci zaplaceni v první řadě. Jinak to dřív nebo později skřípe.

🏦 Financování: SRO vs. družstevní úvěr
Probrali jsme konkrétní podmínky, jak řešit financování flippů a kdy je platforma typu Bydlí zajímavá – a kdy 5letá fixace může být past.

Zajímají vás podobná témata? Přidejte se k Činžovníkům – můžete aktivně diskutovat na našich online nebo prezenčních setkáních v Praze, Brně či Ostravě nebo si jen přečíst zápis nejdůležitějších poznatků, který je členům k dispozici.

📈 Ceny nemovitostí rostou všude – jen z různého základu.
Ostrava dohání Brno, Brno dohání Prahu.
Klíčová otázka zní: chcete výnos, likviditu, nebo jistotu?
Investiční trojúhelník (riziko – likvidita – výnos) platí vždy a v každém trhu – pokud jeden roh „nesedí“, měli byste dát od investice ruce pryč.

🌍 Investice v zahraničí – jak na financování?
Zahraniční hypotéka se vám v ČR nepropíše do bonity.
Dubajský trh zažívá turbulence – developeři nemění ceny, ale upravují platební plány.
A zkušenost z Irska? Jako nerezident hypotéku zkrátka nedostanete.

🔧 Fondy oprav a správa bytového domu
Jste vlastníkem bytu v činžáku nebo vlastníkem celé budovy, je to úplně jiná dispciplína.

Jak efektivně pracovat s fondem oprav, když se musím starat o celý dům.
Jak si tvořit fond oprav jen na úrovni jednotky. Co reálně jde smluvně přenést na nájemníka – a co vždy zaplatí vlastník.

Žádné přednášky, jen otevřená řízená diskuse lidí, kteří pronajímají nemovitosti, to jsou setkání klubu Činžovníci

📅 Příští online setkání plánujeme na
9. 4. dopoledne (9-11 h) nebo
28. 4. večerní setkání bude od 18:00.
Pokud je pro vás příjemnější potkat se naživo, mrkněte na termíny setkání v Praze, Brně a Ostravě a rezervujte si své místo.

Přijďte jako host a zjistěte, jestli je klub Činžovníci pro vás.
První setkání máte zdarma.
Termíny a registraci najdete zde:
https://lnkd.in/dAny8H8u

Výhoda online setkání je, že se mohou potkat Činžovníci z celé ČR i ze zahraničí 🌍 a diskuse tak není zatížena lokálními stereotypy, které všichni považují za standard.

Dnešní téma bylo financování investičních nemovitostí 💰
Sdíleli jsme zkušenosti z oblasti klasické hypotéky, podnikatelské úvěry, družstevní financování, stavební spoření a další překlenovací či nezajištěné úvěry.

Řešili jsme výhody i rizika družstevního financování 🤝 a narazili jsme i na otázku, zda příjmy z podnájmu patří do paragrafu 9 stejně jako klasické nájmy.

U krátkodobých pronájmů jsme zjistili, že je třeba mít sjednán jiný typ pojištění – běžná pojistka nemusí stačit 🔑

Sdíleli jsme také, jak kdo reaguje na chystané změny investičních hypoték dle doporučení ČNB 🏦

Jak to máte vy? Čekáte od dubna ochlazení trhu, zvyšování sazeb a horší dostupnost investičních hypoték – nebo jste optimisté a věříte na nekonečný růst? 📈🤔

Jaká jsou největší rizika spojená s investováním v Dubaji? 🌇
Na co by si měl dát investor pozor?
Firmy bez vlastní správy nebo bez fyzické přítomnosti v Dubaji prezentují nepřesná „nafouknutá“ čísla výnosů. 📊
Diskuse s hostem, který tam 14 let žije, dává jiný pohled než marketingová přednáška prodejce. 💡

Jak vývoj demografie ovlivňuje výběr lokality v ČR. 📉
Pokud sázíte na prstence kolem velkých měst, tak myslete na to, že důležitější než vzdálenost je dojezdový čas, který je daný hlavně dopravní infrastrukturou.

Také pronajímáte nemovitosti? Přijďte diskutovat se zkušenými pronajímateli v rámci mastermind skupiny Činžovníci. Scházíme se v Praze, Brně i online.
Stačí se zaregistrovat na https://lnkd.in/ddmiiNgG
Kdo se k nám příště přidá? 🙂

Online setkání činžovníků mají výhodu, že se na nich potkávají Činžovníci nejen z celé republiky ale i ze zahraničí. 🌍🤝

Další výhodou je, že díky AI zápisu a anonymizaci se mohou sdílené zkušenosti a know-how dostat i k ostatním členům naší platformy – a společně tak budujeme hodnotnou know-how bázi k jednotlivým tématům. 🧠📚

Dnes jsme velmi detailně rozebrali financování nemovitostí pomocí úvěrů od Monety. 💰 Na setkání jsme shrnuli dostupné informace k tomuto produktu a doplnili je o praktické zkušenosti členů s čerpáním a nastavením úvěru. 📝

Druhým tématem bylo aktuálně hojně diskutované úročení kauce. 🤑📌
K tomu připravím samostatný detailní příspěvek, ve kterém téma rozebereme jak z pohledu zákona, tak z pohledu praxe. ⚖️🔍

PS: na setká nás bylo reálně více, ale plně respektujeme právo každého zůstat v anonymitě 👤