Město: Brno

Investování do nemovitostí nejsou jen úrokové sazby a tabulky. 🏠
Jsou to také vztahy, důvěra, dohody, společné vize a hlavně podpora od lidí, kteří vás obklopují.

Na posledním setkání Činžovníků zaznělo:
👫 Někdo doma tvoří investiční dream team. Jiný má partnera, který investice jen toleruje, ale aktivně je neřeší. A někdo naráží na nesoulad v tom, jaké zadlužení je pro oba ještě OK.

🔧 Někdo funguje jako rodinný tým: jeden řeší rekonstrukce, druhý administrativu.
💼 Jinde se doplňuje stabilní zaměstnání s podnikatelským potenciálem.

⚖️ Řešili jsme rozdílný přístup k riziku, předmanželské smlouvy i ochranu rodinného portfolia.

👥 Podporující prostředí je základ úspěchu.
🤝 Podpora doma nemusí znamenat, že oba milují LVčka a hypotéky. Důležitá je společná dohoda a vzájemná podpora obou partnerů, společná vize, respekt a rozumné rozdělení rolí. Ať už jde o sourozence, životní partnery nebo spoluinvestory.

Není divu, že běžné okolí investičním plánům někdy nerozumí.
Investorů je v běžné populaci méně než 1 %.
Činžovníci nabízejí prostor sdílet zkušenosti s lidmi, kteří řeší podobné problémy a rozumějí tomu, co řešíte.

⚠️ Pozor na prodloužení běžící hypotéky. Často se zapíše do registru jako restrukturalizace – jako byste nezvládali splácet.

Na večerním setkání klubu Činžovníci v Brně jsme řešili, jak si chytrým financováním zlepšit cash flow.

⏳ Delší splatnost = nižší splátka. Limitem je věk při splatnosti, u většiny bank 71 let.

🏗️ Účel, který prodlouží čerpání (rekonstrukce, výstavba): dokud není úvěr vyčerpán, platíte jen úroky.

📊 Při sazbě kolem 6 % je úmor jen asi šestina splátky. Efekt je menší než za 2 %, u velkých úvěrů je ale pořád znát.

🏦 Při refinancování jde vytáhnout peníze z narostlé hodnoty zástavy. Banky se v limitech hodně liší a při další koupi je berou jako vlastní zdroje.

Jenže: uvolněná hotovost dává smysl jen tehdy, když ji zhodnotíte líp, než je úrok. Jinak jen odkládáte dluh.

Na setkání činžovníků dne 7. října 2026 jsme šli přímo k věci. Zaměřili jsme se především na Ostravu – Co hýbe realitním trhem, kde jsou skryté příležitosti a co odděluje úspěšné investory od zbytku? Zde jsou ty nejzajímavější postřehy:

Mikro-lokalita je král. Ostrava není jedna. Rozdíl mezi ulicemi může být 10–15 %. I prémiové projekty mohou sousedit s problémovými domy, což mění nájemnický mix. Projít si ulici je klíč.

Cenové kotvy rozhodují. Rozdíly v cenách bytů jsou často větší než v nájmech. To otevírá příležitosti pro přesun kapitálu z Prahy (1+kk za 5-6 mil.) do lokalit jako Karvinsko, kde za stejnou cenu pořídíte 2-3 byty.

Flipování stále žije. Kvalitní rekonstrukce nebo přestavba 1+1 na 2+kk s rychlým prodejem funguje, ale klíčem je disciplína v nákladech.

Malé byty vládnou. Poptávka po 1+kk a 2+kk do 40 m² je stabilní díky singles a odloženému zakládání rodin. Kupci s hotovostí zde dominují. Dnešní vývoj cen se těchto bytů nedotýká, kdy naopak u větších začíná cena pomalu stagnovat.

Často k nám na setkání Činžovníků chodí bankéři, dnes pro změnu uspořádala Moneta snídani pro činžovníky přímo na pobočce banky v Brně ☕🏦

Tématem byly podnikatelské úvěry zajištěné nemovitostí 🏢

Nejcennější nebyly slajdy. Byla to hodina a půl otázek a odpovědí z praxe 💡

🤔 Mohu stavět na pozemku, který má v zástavě banka?
🏘️ Když zvýším hodnotu nemovitosti tím, že ji rozdělím na samostatné jednotky, mohu část z nich vyvázat ze zástavy?
👨‍💼 Je pro odhadce kupní cena nemovitosti vždy strop?
📑 Jak funguje generální zástavní smlouva a kdy je vhodné ji použít?

Děkuji Liborovi Šmídovi za uspořádání této akce pro členy našeho klubu 🙏
Bylo to velmi poučné a těšíme se na další prohloubení spolupráce Monety a Činžovníků 🤝

Zajímá vás, za jakých podmínek se dá získat úvěr až 100 000 000 Kč? 💰
Přijďte na naše setkání v Praze, Brně, Ostravě či Olomouci a rádi vám nasdílíme své zkušenosti. O tom přece mastermind je 📍

Má smysl být nejbohatší na hřbitově? 🤔

Výhoda je, když se nás občas sejde méně – lidé se víc otevřou a jde se hodně do hloubky.

Jaké silné AHA momenty přinesly osobní příběhy u stolu?

💡 K čemu je 300 000 Kč měsíčně za 30 let, když se z toho teď zhroutím? Honba za dalšími byty bez cashflow vede často k vyhoření. Někdy je nejlepším krokem prodat problémový byt a koupit si klid a finanční rezervu. 🧘

💡 Pravidlo 4 % v nemovitostech funguje skvěle: žít ze 4 % hodnoty portfolia díky nájmům bez nutnosti odprodávat jistinu – nemovitosti vám zůstávají a v čase rostou. 🏖️

💡 Děti a generační bohatství – nefér výhoda, nebo past? Shodli jsme se, že předat dětem nemovitosti bez závazků jim může uškodit. Mnohem lépe funguje předat mindset, finanční návyky a svobodu volby.

Otevřené sdílení chyb, úspěchů i životních priorit je přesně to, co z mastermindu dělá nenahraditelný zážitek. ❤️

📄 Shrnutí diskuse najdete v zápisu ze setkání.

Cítíte, že potřebujete nadhled a inspiraci od lidí na stejné vlně? Přijďte na další setkání Činžovníků – stačí se zaregistrovat na www.cinzovnici.cz/setkani.

Už vám nechtějí dát další hypotéku? 🤔
Zkuste stavebko.

Dnešní setkání se točilo kolem možností financování skrze stavební spoření. Oproti hypotéce je tu vyšší sazba a splatnost jen 20 let.
Ale do 3,5 mil. Kč nemusíte dávat nic do zástavy 🏠, a prokázání bonity je tu benevolentnější než u hypotéky. 💰

Také vás baví nemovitosti?

Přijďte na setkání klubu Činžovníci a potkejte lidi, se kterými si o tomto tématu můžete popovídat. 🤝

Termíny setkání najdete na:
www.cinzovnici.cz/setkani

🤯 Správa nájemních bytů: pohodlí, nebo past?

Příběh o dvou bytech: jeden byt v Karviné se správou na klíč = stabilní příjem 5,5% a zhodnocení kapitálu. Druhý v Chomutově s neprověřenou firmou = vybydlený byt a ztráta půl milionu. Poučení? Ne vždy je nejvyšší slibovaný výnos ten nejlepší. 💡

Delegujte, co vás nebaví, na prověřené správce: i váš volný čas má hodnotu. ⏳ Investoři, kteří si jej nepočítají, často odmítají platit za správu, dokud nenastane první vážný problém, jehož řešení může nákladově převýšit několikaleté poplatky za správu.

Zatímco u malého portfolia problém nemusí nikdy nastat, u větších portfolií je jeho výskyt statisticky jistý. 📊

Jak si ceníte vy hodnotu svého volného času? 🤔

Raději zaplatíte profesionální správu, nebo řešíte rádi problémy svých nájemníků sami?

Co jsme si odnesli z mastermindu činžovníků dne 27.08.2026?

Evidence nájmů bez chaosu: od „Google kalendář + poznámky“ k nástrojům a kombinacím AI + CRM. Notion jako páteř portfolia. Automatizace výběru nájmů, upomínek a přehledů cashflow. 🤖📊

Developerský byt před kolaudací v s.r.o.: načasování kolaudace, prodej/převod a daňové dopady – co kdy a komu dává smysl. 🏗️🧾

Bonit a daně v praxi: mix HPP/DPP/OSVČ, odměna jednatele, benefity (kultura, zdraví, cestovné), management fee. Cíl: minimum odvodů vs. dobrá bonita. 💼🧮

Jak na neplatiče:

Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti vystěhování, výrazně zkrátí cestu k vystěhování bez dlouhého soudu. 📜

Strategický kompromis: jasné datum vystěhování (např. 15.–30.09.2026) výměnou za částečné odpuštění dluhu, ideálně stvrzeno u notáře.

Komunikace vyhrává: méně „síly“, více dohody. Pokud eskalují emoce, přerušte jednání. 🤝

Chcete slyšet další reálné příběhy, odnést si hotové postupy a vzory?
Přijďte na příští setkání činžovníků v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci nebo online. 📆
Stačí se zaregistrovat na https://www.cinzovnici.cz/zaregistrujte-se-na-nase-setkani/

Jak získat hypotéku až 100 000 000 Kč? 🪙
A jak dnes dosáhnout pozitivního cash flow z nájmu? 📈

Na setkání Činžovníci jsme otevřeli dvě velmi praktická témata pro každého, kdo chce portfolio dál škálovat.

1. 🏋️ Pákování portfolia a systémové limity bank
První část jsme věnovali změnám, které Moneta chystá od 1. 9.
Pro někoho nové parametry otevírají cestu k úvěru až 100 000 000 Kč. Jiným se naopak možnosti financování mohou začít výrazně omezovat už kolem 20 000 000 Kč.
Řešili jsme například:
🏢 panel versus cihla — LTV 50% versus 75%
📊kde vznikají systémové limity při pákování portfolia
☑️co udělat dříve, než požádáte o další financování.

🤝 Díky členství Monety v našich klubech mají Činžovníci vždy informace z první ruky.

2. Co-living a studentské bydlení
Druhé téma patřilo pronajímání po pokojích, co-livingu a studentskému bydlení.
Sdíleli jsme zkušenosti z praxe, rizika tohoto modelu i to, jak jej vnímají banky.
Mluvili jsme také o tom:
které byty jsou pro co-living vhodné a které naopak ne,
jaký výnos může přinést pronájem po pokojích oproti pronájmu celého bytu,
kde může vyšší nájem převážit vyšší provozní náročnost. 🏠

Co dnes ve svém portfoliu řešíte více: další financování, nebo zvyšování cash flow z existujících bytů?

🔥 Mastermind setkání Činžovníci bylo opět plné konkrétních strategií, čísel a insider vhledů zkušených investorů. Tady je výběr toho nejzajímavějšího:

🏢 Nebytové prostory (kanceláře, ateliéry) jsou často levnější za m². U plátců DPH navíc existuje možnost odpočtu 21% z ceny pořizované nemovitosti — u 5 mil. Kč je to zhruba 1 mil. Kč zpět. Pokud odpočet uplatníte, musíte prostor 10 let pronajímat plátci DPH nebo ho užívat v plátcovské činnosti. Každý rok probíhá „test“ a při nesplnění se vrací 1/10 odpočtu.

📰 Před nákupem investičního bytu v lokalitě, kterou neznáte, si otestujte poptávku ještě před investicí. Třeba přes fejkový inzerát.

🪙 Když je stavba už zaplacená prodejem bytů, zbytek si developer „drží“ pro prémiového kupce. Trpělivost se jim vyplácí.

🧮 Když po odchodu nájemníka trvá měsíce najít dalšího, je to signál trendu. V takové situaci může být prodej racionální volba.

🗺️ Když se chystá změna územního plánu, která může omezit využití vašich pozemků, je dobré hned zahájit stavební řízení. To pak běží podle plánu, který platil v době podání.

Kdo se k nám přidá příště? 😉

🏙️ Počet novostaveb v Brně i Praze roste. Co to udělá s cenou?
Na deficit výstavby z předchozích let to však stačit nebude. Pokles cen proto nečekejme, maximálně zpomalení jejich růstu.

🏢 Správce nemovitosti funguje jako pojištění. Platíte za klid, nebo jen za jeho iluzi?
V 90 % měsíců standardní nájemník nevyžaduje téměř žádnou péči. Zbývajících 10 %, například výpadek platby nebo havárie, představuje chvíle, kdy zjistíte, jestli váš správce skutečně funguje.

🎓 Jak funguje model studentského pronájmu?
Skupinky čtyř až šesti přátel tvoří přirozenou jednotku. Jeden kontaktní nájemník za celou skupinu znamená výrazně méně starostí.
Pronajímání po jednotlivých postelích může přinést vyšší výnos, ale nárůst práce s tím spojený za něj často nestojí.

👴 Špatný předseda SVJ dokáže investici zkomplikovat víc než špatný nájemník. Paradoxně bývá aktivní, ale nezkušený předseda často horší než ten pasivní.

Právě takové konverzace vás mohou posunout dál jako nemovitostního investora. 💡

👇 Chcete být příště u toho?
Setkání klubu Činžovníci pořádáme každý týden v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci i online. Termíny a odkaz na registraci najdete v komentáři.
Každý kdo pronajímá 3+ bytů bude vítán. 🏘️

Co se stane, když dáte do jedné místnosti zkušené pronajímatele a necháte je hodinu a půl diskutovat různé vychytávky z nájemních smluv?

To byste museli zažít, zde jen pár střípků: 👇

💰 Kauce v násobcích nájmu – nájemník si často myslí, že poslední nájem nemusí platit. Řešení? Kauce jako nekulaté číslo, které tuto logiku rozbije.

📈 Inflační doložka jako psychologický nástroj – i když se u roční smlouvy zdá zbytečná, má smysl ji tam mít. Nastaví očekávání nájemníků, že nájem není navždy stejný, ale každý rok se mění.

🐾 Zákaz zvířat je právně nevymahatelný. Co ale funguje? Příplatek k nájmu nebo vyšší kauce – funguje to psychologicky i prakticky.

🏘️ Trvalý pobyt sice nejde ve smlouvě zakázat, ale lze sjednat sankci, pokud si ho nájemník po skončení smlouvy nezruší. Jinak vám v bytě může „bydlet“ na papíře člověk ještě roky po odchodu.

📝 Nevymahatelné ujednání ≠ zbytečné. Některá ustanovení nájemní smlouvy nejde vymoci soudně, ale nastavují morální rámec vztahu.

🖌️ Malování před předáním bytu – překvapivé zjištění: řada nájemníků vymalovala sama od sebe, aniž to měli ve smlouvě. Je to prostě zvyk!

📋 Manuál k bytu jako příloha smlouvy – jedna z účastnic začala přikládat přílohu s přesným popisem, jak se starat o jednotlivé části bytu. Výsledek? Méně nedorozumění, méně problémů při předávání.

Tohle není přednáška – je to mastermind Činžovníci, kde každý přináší svůj příběh, sdílí své chyby i úspěšná řešení. A všichni odcházejí obohacení o nové pohledy. 🙌

Chcete být příště u toho?
🗓️ Příští setkání Činžovníků proběhnou v:
📍 Praze | 📍 Brně | 📍 Ostravě | 📍 Olomouci | 💻 Online

Dnes žádné představovací kolečko, žádné moderování, žádná struktura, jen parta fajn lidí, co mají rádi nemovitosti a grilování🔥
I takto může vypadat setkání klubu Činžovníci

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

---

Adresa: Grand Kitchen Vlněna, Přízova 526/7, 602 00 Brno-střed

Monte Bú restaurant a steakhouse, Údolní 532/76, 602 00 Brno

V novostavbě s teplárnou platíte za topení často víc než ve starém bytě s kamny na plyn. 🔥 Energetická třída A neznamená automaticky nízké náklady.

Proč nájemník v insolvenci může být paradoxně spolehlivější platič než ten bez dluhů? 🤔

Jeden podíl vydražil. Druhý koupil napřímo. Třetí získal z insolvence. Celý proces trval 8 let – ale pak měl celý pozemek. ⏳
Jaká jsou rizika práce s podíly nám nasdílel Pavel Tomek z ADOL.

Tohle nejsou webinářové teorie. Tohle jsou zkušenosti lidí, kteří mají dohromady stovky nemovitostí poskytují bydlení stovkám nájemníků.
To jsou Činžovníci.

Adresa: Restaurace U Lucerny, Veveří 20, 602 00

Monte Bú restaurant a steakhouse, Údolní 532/76, 602 00 Brno

👨‍👩‍👧 Děti, bydlení a předání majetku
Výborná debata plná protichůdných názorů:
❌ „Ať si vydělají sami – naučí je to hodnotu peněz.“
✅ „Bez pomoci rodičů je vlastní bydlení pro mladé téměř nedosažitelné.“
Modely podpory: startovací byt, pomoc s bonitou, nákladový nájem nebo postupný převod.
Nejdůležitější investice? Finanční vzdělání – to vám nikdo nevezme.

Dnešní setkání Činžovníci v Brně bylo opět nabité zajímavými tématy.

📈📉Vliv inflace na úrokové sazby
Centrální banky zvyšují úrokové sazby jako lék na inflaci. Je to jako antibiotikům pro ekonomiku, která sice krátkodobě škodí, ale řeší základní problém.

⚖️ Dědictví nemovitosti s hypotékou
Hypotéka smrtí nezaniká – přechází na dědice.
Pokud ale dědic nemá bonitu hypotéku splácet, může být nařízen i prodej.
Životní pojištění vinkulované ve prospěch banky = pojišťovna splatí hypotéku přímo.

Kdo se k nám přidá příště?